海淀72亿神盘是怎样炼成的？

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丰南地块再一次惊掉了很多人的下巴。

上一次，是土拍时堪称“苛刻”的配建要求，而这次，是破纪录的热销：3月中下旬，永丰南新项目“颐海澐颂”开盘，短短30分钟成交606套，销售额破72.5亿，刷新板块历史。

圈里人大概都明白这场热销有多难得。

一方面，今年永丰北、功德寺等板块，都有“硬实力”很强的项目入市，永丰南承受着比以往更大的竞品压力。

另一方面，海淀的楼市逻辑、产品逻辑，正在经历近十年来最深刻的一轮调整。

过去，海淀一直被看成是北京楼市的一面旗帜，不乏热销红盘。究其原因，土地供应量小，寸土寸金。但这也导致了一个问题：

海淀产品力的进阶速度偏慢。

供应量小，意味着产品迭代的机会少，寸土寸金，代表房企不需要在产品方面投入更多的精力。

但如今，情况出现了变化。

从去年开始，海淀土地供应节奏明显加速，像朱房村、半壁店、四季青等这样的“压箱底”好地频出，市场从卖方正式转向买方。

可以说，海淀，正在渐渐走出“有项目就能红”的时代。

同时，在北京产品力爆发的冲击下，海淀购房者也在觉醒。他们对房子的要求越来越高，不仅要能住、好住，还要颜值够高，逼格、细节拉满......

在这样的背景下，想要得到购房者真金白银砸出来的认可，其实更加困难。

因此，“颐海澐颂”的热销也更值得研究。

我认为，颐海澐颂热销现象的背后，是开发商海开控股，对海淀购房需求的一次重新“解构”，它对海淀楼市的理解，实现了“三重跃迁”——

从土地红利到“认知红利”；

从产品迭代到“范式革命”；

从产品力到“共识力”。

简单说就是：

第一，从重视土地价值，转为“好地+好房”认知调整；

第二，做出迭代式的产品的同时，在同类型产品中做到“范式样本”；

第三，不仅做好产品、做好交付，更在于通过对流程的把握，让购房者对“好”有更高理解，形成关于“好的共识”，这种共识也会反哺房企，形成口碑。

这也是“好房子”时代，海开提供给行业的一个解题思路。

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就拿颐海澐颂来说。

从项目样板间开放到开盘热销，中间只隔了大概两周时间，购房者在极短的时间内用脚投票，原因究竟是什么？

简单举一个例子，灯光。

北京高端项目大多会采用“无主灯设计”，一般是灯带加墙壁筒灯。

这次，颐海澐颂更进一步，选择将灯带做隐藏式处理，同时，壁灯采用“防眩光深筒灯”。通过这种设计，满足照明需求的同时，项目实现了一种“有光不见光”的氛围感。

更细节的是，配合墙面、地板纹理的设计，灯光的每一次反射，都能做到更加柔和。

约166㎡户型样板间实拍

这种设计的背后，源于开发商对海淀购房者生活习惯的调研。

海淀人回家晚，是北京心照不宣的秘密。裹挟一天的疲惫迈入家门，这样的光不突兀、不晃眼，剩下的只有温柔的接纳感。

这是只有住过、用过，有过真实的场景体验后，才能从心底恍然大悟的那种设计感。

真实，往往最能打动人。

如今北京很多项目的样板间，都在追求一种“暴力美学”，为了第一时间抓住眼球，或者弥补本身在户型上的不足，一般会疯狂堆料。

问题是，这样的设计本身存在很多不合理之处。

通过对购房者需求的深度把握，颐海澐颂突显美学表现力的同时，兼具实用性，这其实这就是业内常说的“有灵魂的设计”。

这也是作为海开“颂系”高端产品线一直想表达的理念：

只定制，不复制。

真正的定制感，建立在市场需求之上。

项目团队将“家”的概念进一步拆解，通过定制化手法，构建出包括“空间美学”“场景美学”“健康美学”等在内的——

多重“生活美学”体系。

让业主们有机会住进一个颜值在线，同时真正宜居的“家”。

比如，颐海澐颂166㎡户型的客餐厅，通过合理设计排布，打造了一个约75.5㎡中央活动区。在这种尺度感的加持下，即便抛弃奢华元素的堆砌，第一眼依旧是隐奢与大气。

约166㎡户型客餐厅实拍

功能上，很多类似过道的鸡肋元素被省略，取而代之的是，将其融入客厅与餐厅动线之中。

这种设计，增加了户型的尺度感，同时也使得户型的“动静分区”更加分明，休息和活动互不打扰，平日里带着三五好友在这里开个party，完全施展得开。

功能与颜值兼顾，这才是一个居所，应该有的“空间美学”。

同时，通过生活场景营造，项目还为居所带来了更多的：

情绪场域。

比如主卧，颐海澐颂将这里打造为了一个，可以促进夫妻情感交流的多功能私密空间。除了休息，小两口还能在床边小憩，在主卧吧台上小酌......

生活的仪式感就是由这样无数的情绪碎片编织而来。

约166㎡户型主卧实拍

值得一提的是，项目全屋采用华为智能系统，针对家长更关注的温度、空气、水等健康需求，打造了包括舒温、舒氧、舒净、舒感等六大健康层面在内的“生命之颂”康居体系。

考虑颜值、功能性的同时，带给业主居家生活中的安全感。

当然，“生活美学”需要更扎实的用料、更精细的工艺来支撑。

颐海澐颂厨电上了博世，卫浴用的是高仪，整装部分，137㎡以上户型，窗户采用“超白玻+旭格的落地窗”，保障安全性的同时，超白玻更显通透。

工艺方面就不多说了，直接上细节图：

有灵魂的设计、无套路的呈现，通过项目，购房者对“好房子”有了更具实感的认知，最终刷新对“好”这个概念的共识。

这种建立在需求之上的革新，也让产品本身更容易成为值得行业学习借鉴的“范式产品”。

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实际上，不光是颐海澐颂，这几年，海开在海淀的几个项目的市场认可度都不低。

颂系首发“圆明天颂”主打新中式大宅，最低2000万的价格，首次开盘15分钟卖了近60亿；二子“栖海澐颂”主打学院风，首次开盘当日去化95%，劲销75亿。

到如今的三子“颐海澐颂”，可以说海开“颂系”产品，已经有习惯性热销的味道了。

地段肯定是加分项，但产品系积累的口碑，同样不能忽视。

记得当时在颐海澐颂看房现场，我们也碰到了不少购房者，他们在来之前，先去“圆明天颂”交付小区转了转。在了解，并认可上一个项目的交付水平之后，这才下定决心出手。

这是产品系的优势，同样是房企重视产品设计、打造、再到交付全流程的好处，可以为购房者提供：

全周期的安全感。

这种安全感最终形成口碑，反哺去化。这也是海开“习惯性热销”背后的一个深层次原因。

圆明天颂的交付现场，先放几张实拍图给大家感受一下，从第一张到最后一张，分别是外立面、小区园林、单元公区以及车库：

前面提到的“超白玻”效果，可以参考圆明天颂的情况，这种用材带来的，如“钻石天幕”般的剔透感，很难在设计等其他地方找补回来。

园林打造高度还原，无论是山石水系，还是植被的密度、种类，基本上把项目最初想呈现的那种“中式豪园”的感觉给拉出来了。

单元公区、车库等地方，就更考验工艺的细致程度。大理石地板做出了“无缝感”，经久耐用方便物业后期打理。车库干净利落，业主归家倍儿有面子。

更戳人的还是细节。

比如外墙，圆明天颂的外墙采用全A级保温防火材料，也是当时第一个使用“气凝胶”的楼盘，保温厚度仅需“10公分”，比一般材料少了一半。

相当于无形中减了墙体一半的公摊。

外材的蓝眼睛奢石，在东西转角处专门做了圆弧处理。要知道，蓝眼睛奢石处理难度是非常高的，一般，即便开发商做圆弧，也不愿意尝试上这种等级的材料。

圆明天颂交付现场实拍

圆明天颂花费大量财力、精力去做这件事，只是为了外立面多一些立体感。

这种不计成本的用材，在交付现场的很多地方都有体现，比如室内，290㎡户型的电视背景墙，全部都是由纯天然奢石打造，每一块都是独一无二的。

精于工艺，严于用材，对于购房者而言，他们得到不仅仅是一个位于海淀热土上的地产项目，更是一个“好马配好鞍”的人居产品，一个真正意义上宜居的“家”。

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如今，“好房子”政策下，楼市飞速迈入精挑细选阶段，作为房企，想在变局中站稳，其实内核非常简单，两个字足以概括，那就是——

尊重。

尊重市场规律，尊重客户需求。

当然，前提是开发商对市场和客户足够了解，并沉下心，来将“了解”转化为“理解”。

无论是“好地+好房”的认知红利调整，还是将产品打造为“范式样本”的决心，又或是帮助购房者形成关于“好的共识”......其实背后，都是开发商在理解基础上，对需求的深度满足。

这考验技术，更考验态度。

在这个过程中，房企积累的不仅仅是好评，还有下一场热销的底气。