告别房地产很痛，但这是正确的事

文 | 新华门的卡夫卡

当下的中国经济为什么“冰火两重天”？

当下对中国经济现况的体感与舆论，有一种形容是”冰火两重天“，从宏观经济指标上看，当下我们正处于一场复苏早期的周期活动里，今年同期各项数据，特别是制造业PMI和服务业PMI数据，其实说明了我国经济的十足韧性，但金融数据上看又偏弱。

从行业上看，一方面，新三样等领域迅猛扩张，热火朝天，出口数据的表现也说明了之前“疫情结束后欧美制造业恢复影响中国出口论”和“脱钩影响中国出口论”的破产；另一方面，又有不少行业在经历寒冬，其中影响最大的自然是房地产业。

中国舆论环境中关于经济问题的讨论与争吵经常都是混乱的屁股大战与经济舆论战。2022年的时候，大部分指责经济问题的声音都把原因归结到防疫上，声称只要没有防控经济就能好起来。23年之后，这些声音转头就把自己说过的话抛到脑后，开始编撰各种小作文，说中国的经济困境是因为“错过了新一轮科技革命”、是因为“资产负债表”，是因为“被文明世界抛弃”，是因为“没有放水”等等。

在西方世界通胀严重，美国迟迟不肯降息的当下，恐怕只有鼓吹“chatgpt能让美国出现AI军队”，“空X能成为美国太空对地武器”的人才会相信这些话术。

当下的“冰火两重天”大概可以体现为这三点：

1.经济数据仍保持增长，但就业压力较大；2.经济数据保持增长，各项民生消费数据实际上也在增长，但很多行业却认为发生了“消费降级”；3.经济数据保持增长，但物价水平温和、甚至是收缩。

如果我们以周期的视角来看当下的“冰火两重天”，其实直接原因就是地产持续出清带来的压力，中级宏观最基本的AD-AS模型其实就透露了这个秘密。地产行业在过去十五年，是以土地为核心要素、地方基层政府为指引、各大开发商和城投平台共同进行的国土开发，在这一过程中产生了大量的投资，形成了大量的资产，当这一循环在短时期内迅速衰减时，其外溢让所有行业形成了共同的震荡。而这也就导致成规模的就业压力。

在AD-AS模型中，当总需求增加时，如果经济尚未达到充分就业状态，则会导致产量增加而价格水平保持不变，这正是出口持续攀升、经济持续增长但我国物价水平近三十个月以来长久保持低位、乃至陷入通缩的原因。

所谓的“消费降级”现象一部分原因也与此有关。

去年以来，许多消费行业高呼“经济药丸”，理由就是自己的消费品（读作：奢侈品）卖不动了。其实奢侈品卖不动了对社会并不是坏事。

熟悉家庭部门支出结构的同学可能很清楚，房贷的存在是对家庭消费的一种挤压，而房贷在全社会层面上规模过大，就会严重挤压居民总体消费。在地产经济红火的早期，城市居民将旧房子卖给新市民然后改善居住环境或者城郊、市镇居民拆迁安置过程，他们扎扎实实的获得了财富的增量，此时城市化对消费是促进的。

然而很快随着一代人的“上车”，居民普遍被困于房贷中，甚至是掏空六个钱包，地产就已经变成了消费增长的障碍。地产对消费产生了明显的挤出效应。而地产经济发展到后期，是一种典型的“逆向财富分配”，让坐拥资产炒房者、地产业高管和老板不断从供房者手中抽取财富，这自然培养出了大量有余力购买奢侈品的阶层。

笔者有相当一些朋友，因为大城市原住民的身份和时代机遇，有多套购进价相当便宜的住房，自家也没有房贷，在地产经济高涨时期，纸上的财富数据不断膨胀，也带来了其家庭消费的不断增长；至于存钱，“房价涨了就是我存钱了，都是财富”。

当地产增值这一过程被终止，奢侈品消费的持续下滑就是一种必然。这也就是为什么社会消费零售数据增长，文旅红火，甚至汽车这种商品销售也在增长的同时一些行业却感受到了“消费降级”的原因。这其实是地产受益者群体支撑的“中产消费”被更为平价、市民的消费行为取代的过程。

而以所谓“618”“双十一”网购节的数据增长情况来说明消费萎靡，其实存在逻辑问题。一方面，网购的用户增长已经进入瓶颈，那么增长持续性必然不足；另一方面，以笔者自己的经历来看，网购节鼓励的是一种“囤货文化”，是囤房式思维的另类迁移，实际上很多时候我们根本不需要那么多东西，每次网购节都买多了。

总的来说，当下的消费随着挤出性因素的退潮，正在逐步走上自己的增长曲线。固然，太活在当下，有十块钱就花掉十块钱并不是一种特别健康的消费模式，但非要省吃俭用、自我约束来买房供房，可能也并不对。

房地产周期的退场

说到底，虽然这十几年来看起来舆论总体上是“苦于房地产的畸形发展”，但真到了去化房地产，推进经济结构转型的时候，不同人群的真实意图和屁股站位就开始清晰显现了，舆论也就开始分化和混乱，混淆视听，大搞舆论战的声音就多起来了。甚至有些人已经完全不藏着掖着，开始渲染“如果不救房地产，中国可能会像日本一样失去三十年”。

这种话术有几重目的。首先，国家当然不会放任房地产恶性崩盘，必然会为了市场平稳过渡而采取手段。这种话术的实际目的其实是鼓吹“救房地产商”。

然后，这些话术中所谓“救房地产”的方式是什么呢？自然是配合美国放水。在这两年去化房地产的大背景下，在艰难的全球大环境下，我国经济始终保持了全球主要经济体中表现最好的增长。这说明增长因素是在房地产之外的。结合欧美当下大搞贸易保护，鼓吹中国“产能过剩”，并且美国迟迟不降息的情况，自然不难理解“救房地产”话术对美国发动的经济舆论战的配合作用。

其实大家都清楚房地产一直畸形发展是肯定不行的。知道经济是要转型的，但转型就必然要承受痛苦。

想明白今天的痛苦在哪，还是需要再回顾一下我国的房地产经济周期到底是怎么来的。

我们以前的相关文章中多次提过，中长期宏观经济的基本要素，是技术进步、劳动力供给和资本供给。自改开以来我国大幅度吸纳西方国家的科学技术、管理方法、制度规则（以上均属于广义的技术概念，所谓技术，在宏观经济学中可以近似理解为“对劳动力和资本”的使用效率），技术水平持续提高，在经济指标中就体现为全要素生产率的不断提升。

从这个意义上说，九十年代至2008年，特别是2001年-2008年期间我国的经济增长其本质是技术进步，资本积累、资本形成和劳动力持续供给都居于次要地位。

然而，必须明白的是，技术进步是有其“天花板”存在的。我国先前技术进步飞速，是在资本、优质劳动力、国内市场和出口市场、有为政府、稳定金融环境等多方面因素齐备下，只缺技术要素，而我国引进的技术又属于西方国家“不敏感”的类型，因此近乎于“自由流动”。

而这个过程中，又充分借助于资本循环，不断地发生“投资、生产、获得利润、再投资”，在再投资中技术水平得以升级，从政治经济学来说就属于有效资本形成。所以这种情况下，“市场”发挥了近似于教科书理论中那样巨大的作用。

2008年之后，有一种理论说我国出现了“全要素生产率的下降”。实际上这是技术获得成本的升高造成的。08年后随着我国技术水平的提升，已经很难从西方世界方便快捷的获得技术供给（固然这一时期我国水平仍然低于西方，但差距不大，而我国试图购买的技术和西方国家差距太小、对方已经开始不乐于转让），从这时开始起，我们想获得技术升级就要靠实打实的研发投入与产业投资升级等。技术投资的成本是高昂的，看西方为了打造半导体壁垒所进行的投资就可见一斑。

08年以前，我国是典型的“出口导向型经济”，08年之后虽然出口规模一直在增长，但是以大基建和房地产为主的“大内需”开始取代了出口曾经的主体位置。从“四万亿”开始，大规模的国内基本建设投资产生了明显的带动效应，越来越多的地区和人口被“卷入”到了国内大市场和现代化。

也就是在这一时期，从表征上看，过去十五年是中国城市化进程飞跃的十五年，深层次来说是城市不断从农村吸纳人口和劳动力、土地等要素的十五年，也是社会从三元结构（城市、城郊和市镇、农村）逐步变为城市一元独大的时期。

“房地产+基建”经济是一种库兹涅茨增长，随着经济增长和时间变化，反而会带来诸多社会问题和经济问题。因为这一增长并未提升技术水平（全要素生产率），是纯粹的规模增长，到了一定阶段之后就会开始反技术。

人民大学张杰老师曾研究指出，实际上近十年金融业地产业的发展是挤压了制造业和其他实体部门的融资（《金融业“过度”扩张：中国的事实与解释》，《学术月刊》2021.10），以金融业增加值/GDP的比值来看，金融业的不断增长加剧了国民经济脱实向虚的程度。

当然，也不能完全否定房地产经济的作用。对有着十几亿人口的中国来说，把大部分人带入城市生活是发展的必然要求。城市化进程本身建设了大量的基础设施，提供了大量就业空间，提高了经济效率，改善了人民生活，这是必须承认的。从2008年-2020年相当幅度的增长都是来源于地产及其衍生的家装、建投、基建、大宗（水泥钢铁）、家电和服务业及金融业。

但任何范式的容纳空间都是有限的，在这一模式运行数年后，就已经出现了端倪。2015年“权威人士三论中国经济”，指出未来中国经济增长是“L”型的，即长期增速必然下降，就在于此。技术进步带来了改开后第一轮高速增长，基建-地产-金融的模式带来了第二轮狂飙突进，而后就是进入以自身内需和自我创新的“新时代”，而这种增长必然不可能像前两种范式那样快。然而船掉头，地产挣钱实在是太容易了，土地财政犹如嗜糖上瘾，所有柔性调控措施一概失效，直到“三道红线”出台，刺破金融泡沫。

由于地产经济在之前相当长的一段时期占据了压倒性地位，其骤然的“坍塌式退场”给国民经济带来了相当大的麻烦，影响持续至今。

告别房地产很痛，但我们不得不选择

回望2021年12月，当时中央经济工作会议已经指出，围绕我国宏观经济的主要障碍将是“需求收缩、供给冲击、预期转弱”，其实就是指在大周期转型下我国又叠加了外部环境的冲击，国际大宗价格冲击原材料而国际经济周期走软、美方的敌意冲击出口。

而现在来看，随着转口贸易的蓬勃开展，墨西哥和东盟成了我国产品洗澡的“阳澄湖”，中美经贸关系不但没有脱钩，实际上美方对我国商品的依赖变得更深了。自2023年年底以来出口规模的增加正是印证了这一点。

当下金融数据的偏弱也是一个被关注的问题。由于我国当下金融问题的复杂情况，笔者将另起一文专程解释。今天这里只讲一个问题，即经济活动和宏观金融数据之间的关系。

过去多年以来，因为地产的缘故（根源是个人住房抵押贷款，具体介绍参见本号《中国房事2022》），我国M2长期高速增长，M2和GDP之间的比值越来越大，以至于许多搞不清信用派生和信用经济的“野生经济学家”以此发难，讲“中国政府超发货币”“央行印钱”“政府大放水”等等严重缺乏科学常识的话。但从另一个层面上讲，也正如本文前两个部分所指出的那样，地产经济本身是不带来甚至是抑制技术进步的，因为地产投资利息高、对金融资源形成了虹吸，抑制了制造业贷款和技术投资；而反过来，不可持续的高息地产信贷其实并不是什么“高质量金融资产”，反而是“击鼓传花的定时炸弹”。

之前，面对地产行业进行金融调控时，主要的措施也无外乎“收紧”和“宽松”，与当下不同，那时的“收紧”并不同时进行“强监管、起底”，因此面对暂时的收紧，往往采取表外业务、非标业务等方式“过桥”，待熬过调控时期转入“宽松”后再进行偿还。而正如笔者之前撰文介绍过的，非标业务和表外业务通常意味着“金融掮客”和“腐败”。同时，这样的收紧也并不能提升资产质量，反而增大了远期债务压力。

因此，这样的范式也必然将随着地产经济时代的落幕而终结，但不急，我们先回来说宏观金融数据的问题。在上一个时代中，运用金融手段，“松紧银根”，可以调节房地产的投资强度，这也就是长期以来金融市场以社融数据和M2增长数据来阅读“是否宽松”并进而推断市场是“景气”还是“萧条”的依据。放松银根后，社融增长较快、M2增长较快，会产生新的（地产）投资，而投资会带来收入增长和消费场景，产生一轮社会消费的景气。从这个意义上来说，社融数据、M2数据是国民经济景气的三阶导数。

但现在，随着地产经济的去化和监管的“超级加倍”，社融数据和政策宽松并不会像房地产周期那样产生必然相关的结果。

一方面是制造业和服务业的投资回报有其自身规律，特别是制造业，宽松-投资-繁荣的逐层反射没有地产业那么明显；

另外则是监管的加强，让常年放松银根变成可能。随着监管的穿透效果和对非标业务、表外业务的清理与监管，投资的紧约束不再来源于银行业，而变为客观需求；即融资由银行的卖方市场转变为客户的买方市场。这个时候，社融数据的增速已经不是金融业通过“松紧银根”就可以简单调节的了。

当下无论是中国还是世界，都毫无疑问面临着关键的经济转型期。对中国来说在转型的不只是地产，还有产业，金融和分配结构。今天我们只聊了地产周期的问题。其余问题笔者会陆续出相关文章说说想法。

接下来国民经济的高质量发展到底是什么样的是一个很宏大的话题，谁也没法一句两句说清楚，但无论如何我们有一点是很清楚的，之前的地产周期绝不是高质量的。

摆脱既有范式总是相当困难，而能一路走来到如今初见成效，也算是艰难跋涉了。未来的历史会如何记叙我们经济过的周期不得而知，但我们时代中的人还是应该记得，如果能清楚这个过程，那就更好了。