清偿债务，对赌上市，万达老王最近在忙什么？

“可你却总是笑我一无所有”

这是前首富老王在2017年年会上的真情一唱。那时，万达商业从港股退市回A股争取更大市值，国际化再造万达战略方兴未艾，老王在鲁豫节目里提出“小目标”概念，思聪荣登“国民老公”，万达正是如日中天。老王都准备退休后写自传了，谁能想到随后的一年，万达却深陷债务危机，四面楚歌，险些翻船。

第二年的万达年会，画风变成了这样——《歌唱祖国》，红旗漫卷。台下的王健林悄悄留下了眼泪，是什么让万达老王如此伤心，他现在又过得如何呢？

2017年对于王建立来说注定是难忘的一年，中国海外投资骤然收紧，万达不仅国内上市无望，4000多亿债务银行要求尽快还钱。5月万达失去了大马城项目；6月，万达出售了西班牙大厦；7月，王健林不得不把13个万达文旅城和77家酒店，以638亿的价格打包甩卖给了融创和富力，万达面对这笔巨亏的交易只能断臂求生。

2018年万达继续卖卖卖，出售了伦敦、悉尼、洛杉矶的海外项目，把万达电影12.77%的股权卖给了阿里巴巴。接着万达之前签订的上市对赌协议因为没能按时兑现上市承诺，本息合计要赔偿300多亿人民币。这一年，老王找来了腾讯、苏宁、京东和融创，向万达商业注资340亿，签订了新的对赌协议，要求在2023年实现万达商管的上市。面对股债双压，老王凭借着勇气和魄力，两年清偿了2100多亿债务，避免万达暴雷。

外界人对万达的这次转型，很多抱着看老王热闹的心态，只有局中人才知道过程有多艰难。据说出售酒店签约前，富力的李思廉还不忘压价，多搭了1家酒店变成77家，气的老王当场摔了杯子争吵。庆祝签约的香槟背后当然是商场的算计，但在商言商，大势使然，老王也只能嚼碎牙齿往肚子里咽。

上完这一课之后，老王不讲话、不露面了，变得深居简出，低调做人。这种“毁家纾难”式的还债，倒逼着万达逐渐放弃起家的商业地产，转型成了轻资产模式的商业服务提供商。说白了，没钱再大规模建设万达广场的大楼了，万达只能做个二房东，既为万达广场的业主代运营，也租赁其他一些商业地产，通过万达的品牌、招商和运营，把不良地产改造成能收更高租金的优质商业项目。

2022年万达商管收入553.1亿元，逆势增长。万达商管累计开业了473个项目，要知道这可都是大型商场，商铺出租率98.7%。从数据看，万达商业管理的转型很成功，但你有没有想过一个问题，从商业地产开发商到运营商，轻资产是说转就转的吗？不良地产别人做不好，凭什么放到万达和老王手里就能多赚钱呢？

这个问题的本质是，万达的核心竞争力到底是什么？其实关于万达商业的报道故事层面偏多，而理性认知层面很少，解释不了万达为什么能成为万达。大白去听了老王在网上公开的一些讲演，有一些启发。

简单说，万达是从王健林以下自上而下建立起来的一套严密管理系统，铁打的营盘，不论谁走了制度依然可以运转。老王有颗清晰实干的大脑，人生只有工作全年无休，又能事无巨细的盯着管着；万达号称“项目从不延期”，钢筋水泥之下是通过技术和制度约束生产流程，每一个模块做成了标准化，就像齿轮套齿轮一样，各司其职又严密配合，富有余量但又刚性不容妥协。万达曾经出版过一本《商业地产运营管理》，针对大型购物中心的选址规划、业态组合、招商运营等提出了很多标准化、工具化的指导，这本书就可以管窥一斑。而且万达只跟行业里排名前三的供应商合作，这样既保证了物业品质，大批量的订单又降低了采购成本。

有了这样的系统性管理，万达不论在哪个行业，都能做到人效物效的极致。所以商业管理就顺利成章的有它的优势。王健林曾经讲过筛选商业品牌的流程。

如今恒大艰难求生，富力度日如年，融创危机四伏，行业的三峡终于出现。反观万达因祸得福，早早降低负债转向轻资产，又熬过了线下封冻的疫情期，老王的险滩算是闯过去了。2023年春节，全国480座万达广场客流达1.6亿人次，销售收入126.8亿元。2022年王健林家族以1000亿元身价重新回到中国地产界首富。

但是69岁的王健林还有一关要闯，按照之前的对赌协议，万达商管要在2023年第二季度完成在香港上市。如果能成功上市，万达从2017年开始的剧烈动荡或许就真的划上一个休止符了。不过，万达商管利润不达标，竞争激烈，友商市值缩水，这些都让赌局充满了变数。

今年2月王健林来到河南洛阳白马寺，这里是中国最早的佛教寺庙，显然，老王有心事啊！大白猜测老王的心理，经历那么多起起伏伏，或许早就看淡一切，上市固然好，上不了市就赔它300亿然后自己干呗。人未必都会赢，但一定不能认输。