楼面价2.4万卖房1.1万！广州增城楼盘"赔本甩卖"背后藏哪些秘密？

来源|中访网

责编|刘佳琪

在广州这座充满活力的一线城市，房地产市场一直是经济发展的重要风向标。当人们谈及广州楼市，往往会联想到繁华的主城区，那些高耸入云的摩天大楼和配套完善的高端住宅区。然而，在城市的东部，增城这片区域的楼市正经历着一场独特的变革，部分楼盘的打折抛售现象，就像平静湖面下涌动的暗流，吸引着众人的目光。

春节后，一则“三折清盘，现楼抛售88套房源”的房产广告在社交平台上迅速传播，如一颗投入平静湖面的石子，激起千层浪。广告中宣称总价52万元、首付2万元就能在广州拥有一套三房，月薪4500元也能实现买房梦。这看似诱人的条件，瞬间点燃了大众对广州增城楼市的关注热情。顺着这条线索探寻，发现广告所指向的正是增城的敏捷绿湖首府。

作为一个集高层洋房、别墅及商业等于一体的大型综合性社区，敏捷绿湖首府规模宏大，总用地面积达71.4万平方米，规划计容总建筑面积为205万平方米，楼栋总数86栋，总户数17000户 。如此体量，在增城楼市中占据着重要的位置。然而，实地调查后发现，所谓的“三折清盘”只是夸大其词。目前该项目在售建筑面积约65 - 123平方米精装二至四房，均价约8500元/平方米 。尽管没有达到三折的夸张程度，但与早期价格相比，降价幅度依然明显。2023年开盘时，房源价格约1.1万元/平方米 ，如今均价下降了近3500元/平方米，相当于打了7.7折。若按照中介所说部分户型成交价低至6700元/平方米计算，每平方米售价下降近4300元，折扣力度更是达到了6折。

是什么原因导致了这样的价格跳水呢？地理位置和交通配套是关键因素。增城距离广州市区相对较远，而敏捷绿湖首府周边又缺乏地铁等便捷的交通设施。对于需要在市区通勤的上班族来说，交通成本和时间成本都过高，这使得很多潜在购房者望而却步。在如今快节奏的生活中，交通便利性往往是购房者首要考虑的因素之一。相比之下，增城地铁沿线房源的价格仍然较为坚挺，售价基本还在1万元/平方米以上，因为它们能满足人们快速通勤的需求。

除了敏捷绿湖首府，增城的另一个楼盘——碧桂园云顶，其降价幅度更是令人咋舌。这个曾经的“网红盘”，当年拿地的楼面价就高达2.39万元/㎡ ，承载着开发商打造高端项目的期望。2018年5月首次开盘时，开盘均价3.7万元/㎡ ，还一度引入国际知名学校，试图打造高端教育配套，吸引了众多高端客户，成为增城楼市的风向标。楼王户型（206㎡大平层）更是在2018年6月突破了4万大关，以4.1万/㎡的单价成功售出两套，达到了项目的高光时刻。

然而，好景不长。如今的碧桂园云顶，旧规房源特价清盘，建面约103㎡户型，单价1.15万元/㎡任选；建面约130㎡户型，单价1.21万元/㎡任选 。比起首开价，如今的价格已经跌了将近七成，比起高峰时期4.1万/㎡的价格更是跌了七成还多。曾经的辉煌不再，如今只能以低价促销的方式来吸引买家。

碧桂园云顶价格暴跌的背后，除了房地产市场整体下行的大环境影响，还有自身配套未能兑现的原因。项目宣传时承诺的小区配套集体跳票，宣传中的地铁枢纽并未实现，最近的地铁口在6公里之外，居民出行只能依赖私家车，在交通高峰期拥堵不堪，给生活带来极大不便。周边的商业配套也迟迟没有成型，缺乏大型商超，仅靠底商难以满足居民多样化的生活需求。就连学位也出现了贬值的情况，这些因素都使得碧桂园云顶的吸引力大打折扣。

增城楼市的这股降价潮，并非仅仅是个别楼盘的问题，而是反映出整个区域房地产市场的困境。从市场数据来看，增城片区超级大盘相对集中，建筑面积超百万平方米的就包括翡翠绿洲、合生湖山国际、碧桂园凤凰城、敏捷绿湖首府等 。这些大盘在过去房地产市场上升期大量开发建设，如今却面临着激烈的市场竞争和去化压力。以敏捷绿湖首府为例，2019年新开组团单价接近1.6万元/㎡ ，但如今该小区在链家的二手房挂牌均价仅为9365元/㎡ ，价格回调明显。

与此同时，增城的二手房市场也陷入了低迷。据安居客线上二手房挂牌价格数据显示，今年广州增城二手房价格同比去年有14%左右的下降 ，且下降态势在二月份还在持续。增城二手房源数量众多，超过1.1万套，其中朱村板块约占2400套 。大量投资客因对市场前景不看好而纷纷抛售，导致板块房价屡创新低。如科慧花园，今年上半年成交价已跌至1.2万 - 1.3万元/平方米，而去年同期约为1.7万 - 1.9万元/平方米 。投资客的“割肉”出逃，使得二手房市场竞争更加激烈，价格进一步受到压制。

尽管增城部分楼盘处境艰难，但广州整体楼市却呈现出另一番景象。在去年9月全面取消限购后，广州楼市出现了回暖迹象。中指院数据显示，2024年四季度广州新房销售面积同比增幅超60% 。二手房方面，去年四季度广州二手住宅成交套数同比增长18%，其中12月二手住宅成交超1.1万套，创近43个月新高 。进入2025年，广州市场延续较高活跃度，1月新房销售面积为55万平方米，同比增长57% 。近期广州多个楼盘推出新春暖场活动，包括新春特价房、限时折扣优惠、家电礼包、物管费礼包等，从网签数据来看，广州春节期间新房成交较去年春节增长47% 。

这种鲜明的对比，凸显出当下房地产市场的分化特征。城市之间、城市内部不同区域之间的楼市表现差异巨大。在广州，主城区和一些配套完善、交通便利的区域，楼市热度不减；而像增城这样的远郊片区，由于自身存在的种种短板，在市场调整中受到的冲击更为严重。

对于增城楼市的未来走向，业内人士认为，随着房地产行业逻辑的转变，未来市场上超级大盘的数量预计不会像过去那样多。开发商对地段的选择会越来越谨慎，在房屋建设上也会更加追求精细化。随着之前一些库存项目的消化，类似现在这样降价促销的情况可能会减少。但在短期内，增城楼市仍将面临较大的去化压力，如何提升区域配套，增强自身吸引力，将是增城楼市能否走出困境的关键所在。

在这场广州增城楼盘的降价潮中，我们看到了房地产市场的风云变幻，也看到了购房者、开发商在市场浪潮中的不同境遇。它就像一面镜子，映照出当下房地产市场的复杂与多元，也为未来的市场发展提供了诸多值得思考的启示。