中国房地产报连发数文：推行现房销售时机并不成熟

现房销售需因势利导

近期，关于现房销售话题再次成为业界和媒体关注的焦点。一是源于某外媒一则“中国正考虑全国推广现房销售”的“小作文”；二是源于5月7日金融监管总局关于“近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”的表述；三是河南信阳出台文件，要求“新出让土地开发的商品房一律现房销售”。

现房销售作为房地产发展新模式的重要一环，其试点工作早已在推进过程中。据机构统计，目前全国至少已有30个省市发布推进现房销售试点的相关文件，18个城市推出实质性支持举措。从市场情况看，现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到2024年的30.8%，5年提升18.1个百分点，推进速度可见一斑。但是从目前房地产市场形势看，全面推行现房销售时机并不成熟。

首先，全面推进现房销售会给企业端造成更大的经营压力。年报数据显示，2024年上市房企整体销售毛利率仅为14.6%，销售净利率为-8.31%，行业整体投入资本回报率（ROIC）仅为0.2233%，均创下历史最低水平。2024年行业整体资产负债率为75.4%，虽较2023年略有下降，但仍处于较高水平。从上述指标可以看出，目前房地产行业面临盈利能力下降、成本费用提升、流动性压力大的状况。现房销售意味着项目开发周期从2年延长至3~5年，房企资本回报率将进一步降低，现金流压力进一步加剧。在缺乏相关支持政策情况下，过快推行现房销售，有可能导致房企现金流枯竭，若引发房企信用危机，不利于巩固房地产市场稳定态势。

其次，现房销售对土地市场也会产生一定影响。现房销售模式下，土地出让门槛抬高，房企拿地的难度和不确定性增加，进而影响到土地市场复苏。以海南为例，2020年全面推行现房销售后，土地成交面积锐减54%。杭州2021年推出的10宗现房销售地块中，9宗因房企资金压力流拍，最终政策被迫搁置。目前土地市场刚刚有所回暖，如果全面推行现房销售，无疑将极大影响到土地市场的复苏节奏。

现房销售作为一项涉及金融、土地、行业生态的系统工程，全面推行不可操之过急，更不能搞“一刀切”。目前仍需以地方试点为基础，进一步完善相关配套政策，因势利导逐步推进。结合各地试点经验，相关配套政策大致包括以下几个方面。

一是金融支持政策。5月7日金融监管总局表示，“近期将加快出台与房地产发展模式相适配的系列融资制度”，业界猜测支持现房销售或是其中一项重要内容。例如，可通过进一步推广REITs（不动产投资信托基金）、政策性贷款等工具，延长开发贷期限至现房销售阶段，缓解房企资金压力；鼓励长期资本参与现房项目，构建多元化融资体系；允许开发商分期缴纳土地出让金、带规划方案供地，降低房企前期资金门槛，对现房项目土地出让金缴纳期限给予弹性调整。

二是税收财政政策支持。税收优惠方面，推迟预缴税金至销售率90%节点，缩短增值税留抵退税周期。对实施现房销售房企减免部分土地增值税或所得税。购房激励方面，包括对购买新建商品住房现房的予以购房补贴、契税补贴或利率优惠。

三是实施差异化区域政策。在库存高企的三四线城市优先推行现房销售，以此控制新增供应。在市场压力之下，这些城市期房项目已经乏人问津，现房销售也是顺势而为。热点城市则可根据库存状况逐步推进，根据具体项目实施差异化政策，避免短期供应断层加剧供需矛盾。对于已实施现房销售的城市，也需设置2~3年缓冲期，并采取“新老划断”方式，允许已拿地项目按原预售规则执行。对于采取预售的项目，加强预售资金监管是最关键一环。

继海南之后，又一地方宣布将全面落实现房销售。

5月13日，河南信阳市住建局官网显示，为持续推动房地产市场止跌回稳，抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作，信阳市住建局起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，现将该工作措施面向社会公示，公开征集意见。公示时间为2025年5月6日至2025年5月15日。

该文件中最引发关注的便是，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。据此，信阳将成为今年首个全面落地现房销售模式的城市。

不过，据记者了解，因该举措尚处于公示阶段，还在收集各方面反馈意见，后续内容可能会作出调整。

此事件引发了现房销售模式能否全面推行的大讨论。据记者多方采访了解，现房销售制度将有力有序推进，这是大趋势，但并不意味全国“一刀切”地立即取消预售制。未来相当长一段时间内，将是期房与现房并存的时代。

“信阳发布这个政策的时间点，正好是彭博社报道中国要全国推行现房销售的新闻之后，加剧了市场上的恐慌，我了解到某省的一些计划跟进，不是说现房销售不好，而是要做好分段推进和支持政策的安排。”一位不愿具名的房地产人士表示。他建议，房地产市场稳定态势的基础还需要进一步巩固，任何收紧性政策要做好引导，提前创造有利条件。

多城试点现房销售

根据信阳市住建局起草的文件，严控预售许可条件，严格预售资金缴存，严格实行项目开发公司制。

按照“新老有别”原则，对于已取得施工许可证的项目，在“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，需施工进度达到主体封顶方可申报预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，则一律实行现房销售。

“新老有别”的原则，也给市场传达出积极明确的信号，不至于引起市场预期的混乱。

关于推进现房模式并非近期思考，而是去年底以来的系统谋划。去年底，河南省人民政府发文提出，全方位提振住房消费，取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售。作为河南省辖地级市，信阳为何成为今年首个落实现房销售制度的城市？

“河南房地产市场差异较大，有些城市不是现房基本卖不掉，一些开发商的项目也是封顶以后才开售的。”河南当地一位房地产从业人士称。

当前，信阳楼市仍处于调整阶段，商品房去库存压力较大，土地市场表现亦不理想。根据中指院数据，今年1～4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。同时在较弱的市场表现下，当前信阳市场中已有不少项目实质上处于现房销售状态。

中指研究院政策研究总监陈文静预计，现房销售政策的推出对于信阳短期房地产市场影响或较小。现房销售将对购房者、房企、行业带来深远影响，在库存量大的地区推进，也符合中央“严控增量”的要求。

在此之前，全国多地积极探索推行现房销售。海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个全面落实现房销售的省份。

据中指院不完全监测，2022年末以来，全国超30个省（市）出台现房销售相关政策。比如，合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点；荆门是湖北省内唯一试点现房销售的城市，今年4月该市首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超8成。

一线城市中，上海自2024年7月起开始试点“现售为主、预售为辅”的模式，规定新获批项目必须达到主体结构封顶才能销售，较此前“取得施工许可证”的标准明显提高。上海市房管局公布的数据显示，试点半年来，上海新增商品房项目中现房销售比例已从之前的7%上升到26%，市场反应总体平稳。这些城市的做法被视为全国性预售制改革的“试验田”。

配套政策要先立先行

从长远视角看，现房销售模式正持续推进，趋势不容忽视。

2024年二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，明确提到改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这是从顶层设计作出的重大改革部署。

去年底召开的全国住房城乡建设工作会议，将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年构建房地产发展新模式要重点抓好的工作之一。

自2021年房地产全面调整以来，深受交房困扰的买方市场不断呼吁现房销售。中国房地产业协会2025年1月消费者调查显示，83%的潜在购房者更倾向于购买现房，71%的受访者认为预售制是导致房屋质量问题和延期交付的主要原因。

从市场面来看，现房销售已具备一定规模。目前，现房销售占到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依赖度较小的城市实施全域现房销售，多数城市推出现房销售试点项目或在年度拍地中确定一定宗数的现房地块。

对于预售制改革的必要性，业内并无太大争议，争议主要集中在改革路径和时间表上。今年1月行业座谈会上，有关方面曾表示，预售制度并非一成不变，也不会一夜消失。改革将把保障市场平稳运行和保护购房者权益放在首位，给予企业充分的适应期。

现房销售不是简单的等房子建好了再卖，其背后涉及的是房地产行业的去金融化，核心是让房地产从高杠杆、高信贷的金融化行业回归制造业。因此，中国预售制改革的核心障碍不是制度本身，而是配套金融体系的不完善，须配之以多元化、低成本的融资渠道。

“因为不管是开发商的财务平衡基础，还是地方政府的土地财政基础，都是建立在预售制度下的。从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大，但回收周期长的‘错配现象’，也会导致开发商拿地积极性明显下降。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

基于这些实际情况，李宇嘉表示，现售能不能顺利推行关键看配套政策，首先是金融支持，如果把开发贷利率降到很低水平，现房销售的资金压力就小了；其次是地价要降低；第三，营商环境也要完善，比如“拿地即开工”“销售即办证”，鼓励联合拿地。

好消息是，5月7日，国家金融监督管理总局局长李云泽在国新办新闻发布会上宣布，将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，并推出八项增量政策措施，旨在巩固经济回升态势，推动房地产行业向高质量发展转型。

“房地产的问题，看似一团乱麻，实则是资金问题。这个行业无论是稳市场、城市更新、保交房、好房子建设，还是企业生存，本质上是钱的问题。”前述房地产人士认为，“希望支持性融资制度尽快并有力度地出来。”

发展是奔着问题去的 要分清轻重缓急

刚刚过去的一周，房地产行业发生了几个全国焦点事件，引发高度关注、议论乃至恐慌。一是河南信阳全面推行现房销售，二是金科重整计划获得法院裁定批准，三是旭辉控股董事长林中向债权人和投资者诚挚致歉。

平心而论，信阳全面推行现房销售是一件好事。这么说，是因为这两三年以来，住房城乡建设部在有力有序推进这件事情。我们理解认为，有力指的是一种积极向上的精神状态，有序指的是一种井然有序、条理清晰的状态。任何事情，要有效要做成，肯定离不开有力和有序，这是干事干成事的态度和基础。目前，全国推行现房销售的地方，一是海南，二是信阳。但是有一点我们要实事求是，这两个地方都是因为早年商品房开发量过大，又遇上了严格调控，加上一些房企因为大搞高杠杆高负债高周转发展模式出现了债务危机，这些综合因素一方面造成商品房积压的现实，一方面出现一些企业资金紧张交不了房的现象，事实上不少三四五线城市的房地产市场已经积压了大量现房、准现房。最突出的问题是，一些出现债务危机的房企开发的房子，目前要么逾期交不了房害苦了信任它的购房者，要么没有人信任它而去购买其前期积压的现房。

这种情况下，推行全面现房销售确实具有保护购房者的作用，但实际上这是一种顺水推舟的做法，与人们想象中的排除万难推行现房销售在本质上大有差别。从事物一分为二的角度看，在商品房库存大的城市推行现房销售，积极的方面我们还是要给予肯定。但在另一方面，推行市场高度敏感的变革性制度，要做好舆情预判、发布时机和政策解读，避免误读、避免给市场造成不必要的恐慌。在5月13日信阳发布全面推行现房销售之前的5月8日，海外媒体彭博社就发布了中国考虑房地产市场改革以遏制预售的消息，引得一些地方和大批企业因为这件事情而陷入疑惑和恐慌，信阳在这个档口发布政策，不仅未能消弭市场疑虑，反而扩大了恐慌情绪，也难怪有网友认为这个政策并不是完全为行业进步考虑，而是转移中央纪委刚刚通报信阳市、罗山县多名干部在中央八项规定精神学习教育期间违规吃喝、造成1人饮酒死亡的严重事件的视线。

当前，房地产工作的重中之重还是持续巩固市场稳定态势、大力推动城市更新，以及加大高品质的好房子供应。这两三年以来，国家对于房地产工作任务，已经区分轻重缓急，各地要把握整体推进和重点突破的关系，根据客观情况及其发展变化，领会工作重点、理清工作思路、分清主流支流、选择合理时机，确保各项工作和市场有条不紊、有序运转。从市场数据上，我们也看到了市场自身发生了积极的变化，根据国家统计局的数据，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。这充分说明，在前期“有形之手”的有效治理之后，“无形之手”的市场发生了全方位的根本性转变，当这种变化越来越大并成为市场竞争的优势之时，现房销售其实就是一件水到渠成的事情。

眼下，要持续巩固市场稳定态势，除了持续用好用足用活存量政策和增量政策外，最重要的一环，无疑是继续推进房企出清风险。重整是化解上市公司风险和提高其质量的一个重要途径，我们注意到，5月11日，金科作为全国首家被法院正式裁定受理司法重整的大型上市房地产公司。可以说，这件事情的意义不仅是金科走出了自己的一小步，更重要的是走出了行业的一大步，金科司法重整正式进入执行环节，对房地产行业及同类企业的风险化解路径提供了一个新的参考样本，也彰显了重庆在营商环境上的努力，这件事无论是对稳定房地产市场提振信心，还是对促进民营经济健康发展，都具有标志性的示范价值。我们希望随后很多“出险房企”也能如此获得重视和支持，重新复活发展起来。

在过去一段时期，房企追捧高杠杆、高负债、高周转的发展模式，热衷于规模扩张而未能把控好风险，致使企业陷入困境，让信任企业的购房者、合作伙伴承受巨大的损失和压力。而在历经近900多个日夜，林中亲自谈判和推出第三版重组方案后，5月12日，旭辉境外债重组迎来了重大进展，我们要看到其积极的一面，我们也希望每一家“出险房企”都能找到各自的办法尽快消除风险获得新生。作为企业，固然中外有汗牛充栋的管理书籍和观点供自取，但是核心道理往往很简要，用中国农民的话来说，什么时候都要“碗里有饭，田里有稻，仓库里有米”，企业经营不需要泛滥多变的灵感，需要的是稳健增长的宗旨、规范持续的运营理念和提供有竞争力生命力的好产品。定义一个企业的宗旨和使命，出发点绝不是“高大上”的话术，而是那些为你付费的客户。

对于地方主政者来说，人民群众是衣食父母；对于所有房企来说，客户是衣食父母。没有他们，可以说楼市就成了无本之木、无源之水，在此我们提醒有关房企：面对那些因为信任而购买你房子的客户，你是积极地想尽一切办法去化解债务早日交付房屋？还是无动于衷无限期拖延问题？这是一个重要发展问题，也是一个重大法律问题。作为大国经济支柱的房地产行业发展来说，任何人都不要以身试法，不要尝试测试底线，而要尽力去为全行业刚刚出现的稳定态势局面做一点点有益的事情，“确保每一件好事都办得妥当，每一件实事都落到实处，每一件难事都得到妥善解决”。