万科巨亏 494 亿，郁亮年薪降73%，深铁重组管理层待破局

作者 庄泽

编辑 雨霏

万科2024年巨亏494.8亿元，创出了其历史亏损之最。在公司亏损的情况下，万科原主要管理者薪酬出现快速下降，比如郁亮薪酬降至百万以内。同时，万科管理层出现巨大变化，大股东深铁集团在管理层面的影响加大。

万科在2024年报中表示，“虽然本集团在各方支持下积极开展自救，但风险并未彻底化解。”

郁亮等万科管理层薪酬大降

据万科2024年报，公司管理层发生巨大变化。曾任公司董事会主席的郁亮在2025年初改任公司董事、执行副总裁。而在其担任董事会主席的2024年，其拿到的薪酬是其自2006年以来的最低薪酬，为33.60万元。

2023年万科高管薪酬

资料来源：Wind

从万科2023年年报来看，郁亮当年薪酬为127万元，持股数量为739.49万股。在郁亮担任董事的2006年，其薪酬为374万元，期末持股数量为17.51万股。无论是对比18年前，还是对比之前一年，郁亮在2024年拿到的薪酬都处于低位。

2024年高管薪酬

资料来源：Wind

实际上，2017年-2020年，郁亮年薪酬一直在千万级，2020年薪酬为1247.30万元，期末持股数量为730.62万股。

到2021年其薪酬跌至154.70万元，期末持股数量与上一年持平。到2022年为393.50万元，期末持股增至739.49万股。

郁亮的薪酬为何在2021年跌破千万？从2009年到2020年，万科业绩一直保持增长，2020年归母净利润增长率为6.8%，但到2021年公司业绩下滑45.75%，2022年增长0.42%，2023年以来则为两年的营收和业绩双下降（见表1）。

表1万科A财务摘要(单位:亿元)

数据来源：Wind

除了郁亮，原董事、原总裁、原首席执行官祝九胜的薪酬从2023年的118.9万元降至2024年的32.9万元；监事会主席解冻的薪酬从2023年的111.5万元降至2024年的32.8万元。

万科开发业务毛利不足10%

信用减值规模较大

万科在年报中指出，公司出现业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。同时，2025年集团将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。

据万科披露，在营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为3010.3亿元，占比87.7%。扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为9.5%，较2023年下降5.9个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为11.1%，下降5.4个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为9.5%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为3.5%，较2023年下降7.6个百分点。

在主业处于运营低谷的同时，万科的信用减值等规模也较大。

万科的信用减值情况

资料来源：公司财报

比如，在万科263.98亿元的信用减值中，其他应收款规模达257.68亿元，同比增长437.64%。

与大股东深铁集团“融合”

在万科巨亏、出现流动性问题后，万科第一大股东深铁集团发挥了巨大作用。目前，深铁集团持有万科27.18%的股权。

对比万科2023年年报，万科在当年的报告中对深铁集团提及不多，系统提及的仅有一处，即“国资支持进展”一栏，其表示：“2023年11月，深圳市国资委、深铁集团和公司共同召开金融机构沟通会，深圳市国资委表示，万科是深圳国资体系的重要成员，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等市场化、法治化手段帮助万科积极应对和化解风险。深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与本集团对接，推动各项具体支持措施落地。其中，2024年3月，深铁集团签署中金印力消费REIT战略配售协议承诺，认购份额为基金份额发售总量的29.75%，体现了大股东对本集团及印力集团盘活存量资产、进一步提升资产管理能力提供有力支持。除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科。”

到了2024年，有关深铁集团的内容明显增多。万科在2024年报“致股东”中表示，“公司将着力强化与深铁集团的融合发展”“深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。对此，我们心怀感恩，惟有挺膺担当、全力以赴，用实际行动予以回报。”

在2024年报“经营情况讨论与分析”中，万科表示，“2025年1月27日，为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，董事会决定充实万科经营管理力量，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展，全力以赴为股东、为社会创造价值。2025年2月，为满足公司资金需求，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，用于公司偿还在公开市场发行的债券本息，且相关借款利率低于公司从金融机构获得的融资利率，借款抵质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。”

在2024年报“未来发展展望”中，万科表示，“以开放姿态整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态。在产业协同上，公司将着力强化与深铁集团融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、公共基础设施维护、科技创新等方面全方位合作，共创城市新生态。”

万科与深铁集团的融合发展已经超过深铁集团自2017年成为万科第一大股东后的任何时期。

在万科的管理层方面，今年1月发生了巨大了变化。对比2023年，深铁集团在万科管理层中的人员数量出现增长趋势。

2024年年报在股东单位或其他关联单位任职情况

2023年年报在股东单位或其他关联单位任职情况

比如，辛杰是深铁集团党委书记、董事长，2023年担任万科董事会副主席，从今年1月起担任公司董事会主席。华翠曾任深铁集团审计法律中心总经理，1月至今任公司执行副总裁。李刚曾任深铁集团办公室主任，深圳市地铁商业管理有限公司党委书记、董事长，1月至今任公司执行副总裁。