新城不救就死！三大路径让“鬼城”变身经济强磁极！
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作者 | 1/6图片工作室
在城市发展进程中，城市更新与新城建设是两大关键议题。近年来，城市更新热度高涨，而新城建设却逐渐遇冷，不少项目陷入停滞。
曾几何时，新城建设风头正盛。2013年，全国90%的地级市都在规划新城新区，有些新城面积是原建成区的数倍。到2018年，全国新城新区已超过3846个，建设面积超过2.9万平方公里，平均每个区县拥有1.37个，且每个建设面积达7.54平方公里。
地方政府通过土地出让获取可观收入，尝到了「土地财政」的甜头，形成了依赖。
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新城，早已成为每座大城市及小城市的标配
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01
新城发展的困境与挑战
然而，风向变了。2021年，全国土地出让收入达8.7万亿元的高峰后开始下行。2022年同比下降23.3%，2023年再降13.2%。依赖卖地推动财政和增长的模式已难为继。
同时，中国城镇化率已达67%，逼近2030年70%的目标。未来5年，城镇常住人口预计增加约5650万人，而全国新城规划人口高达4.3亿，现状仅1.55亿，即使城市新增人口全部流入新城，也难填空缺。
更何况人口负增长已成趋势，中心城区借助更新吸引回流，新城原本依赖的城镇化红利正在消退。
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大而空的新城
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在住房方面，我国人均住房面积已经达到41.76平方米，和一些发达国家（像德法英，人均40平方米）差不多了。这意味着住房需求趋于局部、结构性改善，难以支撑新城大规模扩张。
产业方面，同质化竞争加剧。各地新城招商高度集中在生物医药、电子信息、新能源等热门领域，超50%的国家级产业园聚焦生物医药，导致恶性竞争。随着党的二十届三中全会叫停「补贴招商」，《公平竞争审查条例》将税收优惠纳入审查，传统招商路径逐渐失效。
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新城的产业园区
多种因素交织，催生了今天的新城困境：地卖了、高楼盖了、路也宽敞，甚至请国际大师设计了地标建筑，但「人气」始终不足。不少新城远未达到规划预期，甚至被贴上「鬼城」标签。
那么，新城还有希望吗？答案是肯定的，但前提是找到正确的「自救」之道。要走出困境，首先要回顾新城的诞生逻辑及其与主城之间的关系。
02
城市发展阶段与新城使命
在讨论新城如何「更新」之前，我们必须认识到一个基本事实：新城的发展从不是孤立的，而是深度嵌套于城市整体的发展阶段中。
放眼全球，现代城市大多经历了相似的演进路径，大致可分为四个阶段：
★ 急剧膨胀期：工业、贸易、人口迅速集中，城市治理混乱，住房短缺、环境污染等问题频发。
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急速膨胀期的伦敦城市环境
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★ 应急扩张期：为应对城市病，政府推动大规模住宅和基础设施建设，城市「摊大饼」式扩张，但往往以牺牲生态和文化为代价。
★ 结构调整期：人口和边界趋稳，重视城市更新与生态治理，城市功能开始外疏。
★ 控制发展期：城市发展重心由「扩量」转向「提质」，强化都市圈协同，城市竞争力依赖于更新、优化、整合。
新城的产生，往往是为了回应这些阶段中的具体挑战。早期为疏解人口和污染，有了卫星城；为承接高端产业，建设了科技新城和产业新城等。
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首尔都市圈内的科技新城，板桥科技谷
这意味着，即使新城规划先进、设施完善，也难以「跨越式」发展。如果不根据城市所处阶段定位自身使命，而是一味追求概念化、高大上的目标，很可能会「脱节」甚至失败。因此，新城的规划与发展必须与城市的发展阶段相匹配。
过于「超前」的规划建设可能找不到市场，一成不变则容易被淘汰，唯有紧贴城市演进步伐，适时调整战略，新城才能走得长远。
为了让这套理论更具象，我们不妨看看几个具有代表性的国家——英国、日本、韩国的新城发展轨迹。特别是日韩用数十年，走完了西方国家上百年的工业化、城市化过程，在加速发展中，新城的兴衰转型尤为集中、迫切，颇具参考价值。
03
百年尺度看英国新城的发展
19世纪，英国作为「世界工厂」，在工业革命推动下城市迅速膨胀，伦敦等大城市出现严重的「城市病」。
霍华德提出「田园城市」构想，试图通过环境宜人、功能自足的新城来缓解城市问题。20世纪初，韦林花园城等田园城市开始出现，深刻影响了此后「新城运动」的发展。
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韦林花园城
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二战后，面对大量返乡军人和移民涌入，伦敦人口突破800万，「大城市病」愈发严重。
为了解决问题，英国政府在1946年出台了《新城法》，依据《大伦敦规划》的思路，在伦敦周边建设10座新城，主要用于疏解人口和工业，规模控制在5万—10万人。然而，由于缺乏产业支撑与配套设施，不少新城成为「卧城」。
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伦敦周围规划的新城分布示意
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20世纪60至80年代，英国推进第二、第三代新城，尝试提升其经济独立性（8座新城实际容纳了60万人，远超规划）。但这恰逢伦敦传统制造业大规模衰退，新城的「抽血」反而加剧了中心城区的「空心化」。
1951年至1981年，伦敦人口减少超过150万。1977年，《内城地区法》出台，城市发展重心逐步回归内城，政策导向也随之转变。
80年代后，伦敦成功实现产业转型，发展金融、文化、旅游等服务业，重回内城主战场。金丝雀码头、东伦敦科技城等「城中城」项目通过城市更新崛起，成为新增长极。
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金丝雀码头
随着伦敦再度焕发活力，资源开始「回流」，曾未能跟上主城节奏的新城陷入困境。比如，「田园城市」的典范韦林花园城，虽然环境优美，但发展了半个多世纪，到21世纪初人口仍未达到最初设定的5万目标。不过，也有新城展现了强劲韧性。
第一代新城哈罗，借助地理优势（位于伦敦与剑桥之间），发展科技服务，成为知识节点城市；第三代新城米尔顿凯恩斯则通过改善交通和生态环境，吸引了伦敦外溢的企业总部和科技初创企业。
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哈罗新城中心
这些经验表明，只有及时调整定位，与主城协同发展，新城才能持续成长。
04
几十年尺度看日韩新城发展
相比英国的百年演进，日本和韩国的新城发展进程更紧凑，它们的工业化和城市化进程被大大缩短，新城的发展也呈现出更快的节奏和更集中的问题。
1. 日本东京：
从疏解重工业到产业转型
上世纪50年代，日本进入高速工业化阶段，东京人口激增、城市病加剧，东京湾被污染成「死海」。面对严峻形势，东京不得不出台强制性措施，疏解人口和重工业。
借鉴了伦敦的经验，东京在1958年出台了《首都圈城市开发地区整治法》，在100公里半径内规划新城，启动疏解。
60—70年代，东京人口突破千万，地价飙升，东京进入住宅需求高峰，兴起大量「新市镇」，如多摩新市镇，主要解决居住问题，很快就吸引了3万居民，但功能单一、活力不足是典型的「卧城」。
但在当时日本经济高速增长、土地资产不断升值的背景下，这些问题似乎并不突出。
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多摩新城
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进入80年代，制造业加速外迁，日本推行「技术立国」，新城发展科技产业，距离东京约70公里的筑波科学城成为典型。
然而，好景不长。进入90年代，日本经济泡沫破裂，随后是长期的经济低迷。制造业持续外移，东京中心城区的土地价格大幅下跌，从而催生了大规模的城市更新项目。这导致了一个意想不到的后果：人口开始从新城回流到东京市区。
即便是曾经的模范新城——多摩新市镇，其人口在1992年达到40.6万的顶峰后，也开始逐渐下滑。多摩新市镇并没有坐以待毙，它开始转型，吸引东京外溢的研发机构和后台服务中心，如朝日生命、瑞穗银行的信息中心，谋求新生。
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引入产业的多摩
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2. 韩国首尔：从「汉江奇迹」到应对人口危机与产业转型
韩国的工业化进程主要集中在被称为「汉江奇迹」的1960至1990年代。在此期间，韩国快速工业化，大量人口涌入首尔。为承载新增人口，先后建设江南、汝矣岛等新城。
但随着人口持续增长（到80年代初已达836万），首尔市政府又推出「200万套住房建设计划」，在首尔周边一口气建设了盆唐、一山、坪村、山本、中洞等五个大型卫星城。
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盆塘新城
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21世纪，首尔为提升产业竞争力，都市圈又规划建设了十多个功能更加综合的新城。但韩国面临严峻挑战：制造业疲软、人口负增长（2023年生育率仅0.72），不少地区被列为「消失危险区」。新城压力骤增，纷纷启动「自救式更新」。
例如，曾经主要分担首尔居住和部分商务功能的一山新城，敏锐地抓住了首尔大力发展文化产业的机遇，积极引入大型会展中心（KINTEX）、文化企业（MBC）等，努力向文化产业新城转型。
再比如，为巩固韩国在半导体领域的优势，板桥、华城、龙仁等新城联合打造超级半导体集群，投资达数千亿美元。
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发展文化产业的一山新城
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通过回顾英国、日本和韩国新城的发展历程，我们可以清晰地看到：
无论是西方还是东方，城市发展到一定阶段，扩张和功能疏解几乎是必然的选择，新城因此应运而生。但新城的角色和使命并非一成不变，必须具备更强的适应性，能够根据主城区发展的需求变化，及时地进行自我「更新」。
当然，这里所说的「更新」，并不仅仅是指像老城区那样的建筑翻新或有机更新，更多的是指新城在发展战略、产业定位、经济模式乃至运营方式上的全面调整和升级。
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日本幕张新城经历了从商务城市，
到先导型产业创造城市，
再到国际商业城市的多次更新
需要强调的是，这种更新绝非盲目跟风，而是要根据城市发展的总体需求，结合新城自身的资源禀赋和特点，因地制宜地选择适合自己的更新路径。那么，具体有哪些路径可供选择呢？
05
新城「更新」的三种路径选择
新城与中心城区的地理关系，决定了它们与母城之间的互动模式，也影响了它们可选择的发展路径。根据空间位置与职能差异，大致可归为三类：拓展型、郊区型和卫星型新城。每类新城都可在「更新」中找到属于自己的路径。
1. 拓展型新城：
强化中心、提能助攻
这类新城通常嵌于主城区范围内或与其紧密相邻，往往通过区域整合或更新而来，首要任务不是解决居住问题，而是承载中心城区功能的升级或延伸。更新路径往往遵循「形象更新→产业助推→强化中心」的逻辑。
让我们再次回到伦敦的例子。上文提到，伦敦在发展重心回归内城后，通过大规模城市更新诞生了金丝雀码头和东伦敦科技城这两个典型的拓展型新城。它们的成功并非一蹴而就，都经历了探索和调整的过程。
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金丝雀码头
▍金丝雀码头的重生：
从废弃港区到第二金融中心
金丝雀码头是伦敦成功转型的典范。原为废弃的道格斯岛港区，最初更新尝试侧重工业再开发与廉租房建设，结果与伦敦金融转型方向脱节，成效甚微。
1981年，伦敦码头区开发公司（LDDC）接手项目，提出「环境地标化」策略：保留116栋历史建筑，精细化改造12%的公共空间，打造了滨水景观长廊（后来逐步扩展到28公里），极大改善了区域形象。
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滨水景观休闲廊道吸引大量市民
在产业策略上，LDDC对接金融城外溢的企业后台服务需求，规划建设了「企业岛」。1986年英国金融「大爆炸」改革后，国际金融机构大量涌入伦敦，金丝雀码头顺势而起，吸引汇丰、花旗等金融巨头入驻，迅速崛起为第二金融中心。
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转型后的金丝雀码头，人气大幅提升
对于伦敦这座城市而言，金丝雀码头的崛起，其意义并不仅仅在于是否能超越老金融城，更重要的是它进一步巩固和强化了伦敦作为全球金融中心的地位。为了实现这一目标，道格斯岛后续的更新动作都围绕着「强化中心」展开：
将东侧废弃的皇家阿尔伯特码头改建为伦敦城市机场，极大地方便了商务人士的国际出行；陆续建设了大型会展中心、总部园区等高端配套设施；引入了相关的高等教育机构（如东伦敦大学的部分学院）。
最终形成了从老金融城到金丝雀码头，再到伦敦城市机场的金融商务走廊，极大地提升了伦敦在全球金融版图中的能级。
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皇家阿尔伯特码头形成伦敦金融走廊中的重要一环
▍伦敦东区的蝶变：从老工业区到「小硅谷」
东伦敦科技城则展示了科技导向的拓展路径。该区（伦敦东区）原为服装、印刷等传统产业聚集地，第一轮更新也是从艺术开始的，成为了伦敦最早实行涂鸦合法化的区域之一，吸引了艺术家。
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位于东区的东伦敦科技城
90年代后期，伦敦实施「创意之城」的战略，一批新锐设计师将工作室搬到了这里，老厂房变身艺术空间，逐步形成潮流文化聚集区。但无论是艺术还是创意产业，其带来的经济效益相对有限，并未能从根本上振兴这片区域。
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科技城内的创意设计店铺
2008年全球金融危机之后，英国政府深刻反思过度依赖金融业的风险，开始积极寻找新的经济增长点，科技产业被寄予厚望。伦敦东区创意产业虽然也受到冲击，但它独特的优势开始显现：
相对低廉的房租、便利的交通（尤其是靠近金融城）、独特的艺术化氛围和潮流的生活配套，再加上金融城对金融科技的巨大需求，吸引了一批科技初创企业（如Dopplr、Last.fm等）不约而同地聚集在老街地铁站周边，自发形成了一个被昵称为「硅环岛」的小型科技集聚区。
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硅环岛区域
2010年，首相卡梅伦将其升级为「东伦敦科技城」，投入4亿英镑支持发展，如今已聚集1600多家科技公司，成为全球最密集的科技创业集群之一。它强化了伦敦作为科技创新都市的定位，强化了金融城科技属性。
这些「拓展型新城」的更新策略虽然具体路径不同，但其核心目标都是一致的：服务并强化中心城区的核心功能，提升城市的整体竞争力，防止中心城区出现功能（尤其是产业）的「空心化」。
2. 郊区型新城：
职住融合、磁极塑造
这类新城多位于城市边缘地带，建设初期多作为「卧城」承接住宅功能，后逐步发展为产业与职住融合的区域。其更新路径通常是「产业更新→功能强化→塑造磁极」。
瑞典斯德哥尔摩的希斯塔科学城就是一个很好的例子。
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距离斯德哥尔摩市中心15公里的希斯塔科学城
希斯塔始建于1970年代，最初的定位是建设一个功能混合的「工业城市」。
然而，计划赶不上变化，当时瑞典全国的制造业正进入下行期，没有大规模的工业企业愿意迁往这里；相反，市场对环境优美的住宅区需求旺盛。结果，希斯塔很快就发展成了一个环境优美但缺乏产业支撑的「卧城」。
到了70年代末，欧洲各国普遍开始反思传统制造业的衰落，将发展重点转向附加值更高的创新研发环节，科技园区的概念开始兴起。
斯德哥尔摩中心城区缺乏足够的空间来建设大型科技园区，这给希斯塔带来了机遇。它积极承接斯德哥尔摩产业创新需求，成功引入通讯巨头爱立信，确立了以信息通信（ICT）为核心的发展方向。
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希斯塔科学城内的园区
进入80年代，希斯塔围绕着ICT产业，不仅吸引了更多的生产制造企业，还大力发展相关的电子贸易和知识密集型服务业，成功吸引了IBM、微软、甲骨文等一批国际科技巨头入驻。
然而，希斯塔的管理者们认识到，仅仅完成产业更新和功能强化还不够，因为这种模式很容易被其他条件类似的新城模仿和复制。要想保持领先地位，就必须进一步塑造自己独特的「科技磁极」，形成难以替代的核心竞争力。
为此，希斯塔成立Electrum基金会，建设开放共享实验室、孵化平台，极大地促进了知识共享和技术转化。聚集效应也吸引瑞典计算机科学研究所、国防研究局等国家级创新资源，形成协同共生的创新生态。
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希斯塔科学城内的瑞典计算机科学研究所
如今，希斯塔已成为欧洲规模最大的ICT集群，覆盖24个高技术领域，聚集650多家企业和5000多名研究人员，成为了城市创新体系中不可或缺的「强磁极」，与斯德哥尔摩市区构建起互补发展的「双核驱动」格局。
3. 服务都市圈的「卫星城」
卫星型新城一般位于都市圈外围，与中心城区日常联系相对较弱，早期大多承担人口疏解功能。面对人口红利减弱与母城「虹吸效应」，仅有职住平衡是不够的，它们需要在产业、功能和品牌上独立突围。
路径为「产业换道→能级提升→品牌鲜明」。
位于伦敦都市圈西部M4高速公路沿线的布拉克内尔新城，就经历了这样一个转型过程。
布拉克内尔是英国1949年首批新城之一，距伦敦40余公里。定位是「融合城市生活的便利与乡村环境的新城镇」，规划容纳2.5万人。
早期的规划深受「田园城市」和「邻里单位」理念的影响，强调步行可达的社区配套（商店、学校、社区设施等）和充足的绿地景观，营造宜居的生活氛围。
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布拉克内尔新城
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凭借着毗邻M4高速公路的交通优势，以及相对完善的配套和优美的环境，布拉克内尔在早期吸引了一些军工制造企业，如英国宇航公司、雷卡尔电子等。到60年代初，人口就已突破6万。进入80年代，新城还增加了商业和办公设施，进一步完善了职住平衡的功能。
但进入90年代中后期，新城许多基础设施和配套设施已经老化，其原有的主导产业——军工制造业需求大幅下降，且正在向M4沿线更具产业集群优势的布里斯托尔市集聚。再加上伦敦的「虹吸」，布拉克内尔陷入衰退的困境。
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「老化严重」的布拉克内尔城市中心
（来源：网络开放平台）
随着英国的科技投资热潮，从伦敦沿着M4高速公路向西部蔓延，形成了著名的「M4科创走廊」（被誉为「英国硅谷」）。
布拉克内尔果断进行了「产业换道」，重新规划建设了多个科技园区，将发展重点转向新兴科技产业，吸引了包括松下、本田、戴尔、惠普、3M等一批国际知名企业入驻。
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布拉克内尔建设的园区
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进入21世纪，它启动了对中心区的大规模更新改造工程，旨在提升城市的「能级」和吸引力。
新建5万平米商业综合体、优化步行空间，并创新引入「商业促进区（BID）」制度，由开发商、业主、政府组成运营联合体。零售排名从全国第255升至第33，年游客量由255万跃升至1600万（2018年）。
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更新后的商业中心
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BID通过商家、政府、业主的共同参与，
提升商业的价值与经济发展的可持续
这次成功的城市更新为布拉克内尔赢得了多项设计大奖，其在英国零售业的排名从改造前的第255位飙升至第33位（2018年数据），年游客量也从之前的255万激增到1600万（2018年数据）。
随后，布拉克内尔凭借ICT积累与良好营商环境，吸引富士通、美光、博通等半导体企业聚集，形成M4科创走廊的重要半导体节点，人口突破12万，成为卫星新城突围转型的典范。
以上这三条路径，它们的更新策略虽然各有侧重，但其内在逻辑是相通的：必须紧密关注中心城市的发展变化和需求转移，及时调整和更新自身的「产、城、人」发展逻辑，从而找到新的、可持续的发展方向。
06
新城更新的三大要素
当然，并非所有的新城更新尝试都能取得成功。纵观那些实现成功转型的新城，它们大多具备三项核心要素，构成了推动更新的关键支点：产业集群化、功能便捷化、运营趣味化。
1. 产业集群化：从聚集到「交融」
产业已成为新城发展的标配，打造全产业链也是新城们追求的目标。但对于绝大多数新城来说，形成全产业链并不现实，发展产业集群更为有效。
当然，真正可持续的产业集群，不是靠低成本或政策聚拢企业，而是通过深度「交融」形成本地化的创新生态。只有这样，产业才能扎根新城，不会因成本变化就轻易「迁徙」。
挪威第二大城市卑尔根附近的「明日之城」海洋产业集群，就很好地诠释了这种「交融」的重要性。
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卑尔根新城「明日之城」
挪威卑尔根「明日之城」海洋产业集群即是范例。新城位于布德峡湾，这里曾是重要造船基地，产业衰退后，当地重新定位为海洋科技高地，发展方向涵盖深海养殖、海洋能源、低碳技术、海洋金融与法律等多个细分赛道，避免产业单一的风险。
更关键的是，集群内构建起强协同机制——
★ 设备共享：国家级海洋实验室、高科技中心向中小企业开放，这不仅解决了许多中小企业在研发初期面临的空间和资金短缺问题，更通过设施共享，降低门槛、促进技术交流。
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高科技中心科研设施面向社会开放
★ 真实场景测试区：划定示范海域用于深海养殖、潮汐能测试、海洋环保技术验证，推动企业在真实应用场景中跨领域合作。此外，卑尔根港的绿色港口改造，更成为集群创新的中试场，涵盖氢能、岸电、智能船舶管理等技术。
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测试区内的浮式发电机、发电风筝
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★ 主动连接机制：定期举办产业论坛、项目对接、技术路演，为初创与龙头企业提供合作平台。例如，Marineholmen RASLab的水循环系统与Offshore Simulator Center AS的仿真服务，都通过这一机制对接到了嘉吉、勒罗伊等国际巨头。
如今，明日之城聚集超过150家海洋科技公司、5000名科研人员，已成为欧洲最具活力的海洋产业中心，其背后的关键就是——集群化协作。
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海洋集群又吸引了多领域的集群聚集
2. 功能便捷化：
高密度服务消解「不便」
「地广人稀」往往是新城的最大痛点。近年来，中心城区均在推进「15分钟社区生活圈」的建设，完善城区的便利性。对于新城来说，新城更需依托空间策略解决便捷性问题，主要路径有两条：TOD模式与垂直整合。
▍便捷化的TOD
日本筑波科学城曾因配套匮乏、生活单调被称为「公务员宿舍区」，科研人员周末纷纷返东京消费。这样一来，本地商业因为缺乏消费者而难以发展，而商业、休闲功能的缺失又进一步迫使消费者外流，形成恶性循环，导致筑波的人口增长缓慢。
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筑波科学城俯瞰
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为扭转局面，筑波围绕筑波站打造TOD综合枢纽，将多座经营不善的商业设施整合为10万平方米的商业+办公综合体，配套改造广场、换乘通道，并开通「科学之旅」巴士，串联科研机构、科普场馆与活动空间。
方便市民和游客进行科普游览，其中一些场馆还在平日面向当地中小学生开展「见学」活动，提升区域青少年的科学素养。
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筑波站TOD
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筑波首个10万平米级商业设施Tonarie筑波广场店
由原来的三座商业设施组成
此外，地方政府还利用新公共空间策划马拉松、亲子骑行等活动，吸引市民参与，增强区域活力。TOD推动下，筑波逐步打破「睡城」形象，成为东京都市圈内最受育儿家庭欢迎的移居地之一。
▍便捷化上楼
新加坡的纬壹科技城则以「垂直整合」应对空间紧张挑战。
纬壹科技城建设于20世纪末，是新加坡为发展知识经济而重点打造的区域。由于新加坡国土面积狭小，土地供应量极为有限，纬壹科技城通过「垂直整合」，将工作、生活、休闲等多种功能叠加在同一栋或相邻的建筑中。
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纬壹科技城
例如，位于纬壹科技城核心区域的启汇城，就是一个集信息通讯产业研发与生活配套于一体的垂直综合体。
垂直空间里，分布着各种高精尖的研发设施，如洁净室、微波暗房、纳米分析中心、无回音室等，功能涵盖了从实验、测试到加工等多个环节。
而在建筑的低层和裙楼部分，则设置了丰富的商业服务配套，包括零售商店、餐饮、银行，甚至还有一个能容纳560人的专业剧场。
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垂直整合便利性的启汇城
这意味着，在这里工作的员工，很多时候甚至「足不出楼」，就可以满足日常工作和生活需求，实现了「产业+生活」在垂直维度上的高效融合。
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纬壹科技城具有便利性的公共空间
3. 运营趣味化：
从「建城」到「经营生活」
城市运营已不再是谋求转型的「可选项」，而是一道关乎未来生存与发展的「必答题」。而新城运营的本质，正从「管城市」转向「经营人群」，在竞争激烈的大都市圈内，「有趣」成为城市吸引力的重要维度。
日本横滨的「港未来21」地区，就是新城运营趣味化的一个杰出代表。
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港未来21
港未来21曾是横滨重要的工业港区和造船基地。随着日本制造业向海外转移，这里也逐渐荒废。1986年，《第四次首都圈基本规划》将横滨定位为「业务核都市」（即自立型都市），而港未来21地区则被指定为横滨的「业务核」。
大批政府主导的大型项目，如横滨国际和平会议中心、横滨国家会议中心、横滨美术馆、横滨地标大厦等，在港未来21地区密集落地。
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会展建筑群
然而，随着90年代初日本泡沫经济的破裂，港未来21的发展失速，面临着人气不足、活力不够，甚至沦为「睡城」的风险，开发者们转而将重心转向「趣味化运营」，以增加新城对企业、年轻人的吸引力。
核心策略包括：
★ 激活历史地标：如旧港口遗址「日本丸纪念公园」，集「日本丸」号风帆训练舰展示、历史博物馆、城市公园于一体，成为市民休闲场所。
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日本丸纪念公园
★ 构建浪漫场景：引入以举办梦幻婚礼而闻名的「东方港未来大饭店」，万叶俱乐部，提供婚礼策划和周年纪念服务的「Anniversaire港未来」，打造情侣为核心目的地。
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集中展现的浪漫业态，深受年轻群体喜爱
★ 创新建筑体验：如横滨国际客运码头波浪形木质甲板，并设有「横滨三塔」为背景象征吉祥的打卡点；横滨红砖仓库等复合式文化商业空间，结合艺术节、圣诞市集、啤酒节等季节性活动，每年吸引超600万人次。
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横滨国际客运码头横滨三塔拍照点
★ 制造「IP事件」：港未来21的运营方还非常善于策划和引进能够吸引大量人流、制造话题效应的大型特色活动。例如2014年起举办「皮卡丘大量发生中」活动，吸引全球粉丝与媒体目光，活动期间游客破百万。
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皮卡丘大量发生中活动
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这一系列精细化、情感化、娱乐化的运营手段，使港未来21从一个发展受挫的新城片区，转型为集商务、旅游、文化、消费于一体的高活力片区。2019年访客量超8300万人，就业人口超11万，入驻企业逾1800家。
07
新城更新的总结与启示
总结来说，无论是曾经被寄予厚望的「田园城市」，还是后来兴起的产业新城、科技新城，似乎都难以逃脱在发展到一定阶段后遭遇瓶颈的命运——产业发展动力减弱、人口增长停滞甚至流失、经济活力下降……
这些问题，在不同国家、不同类型的新城身上，都或多或少、或长或短地有所体现。
相比于日韩，我国的工业化、城市化进程被进一步「压缩」，新城建设更是呈现出「爆炸式」增长，尤其是在21世纪以后。各地涌现出大量规模宏大、规划超前的新城和新区，它们大多依托于大城市或都市圈而建，建设速度令人瞩目。
然而，也正因为这种超常规的发展速度和规模，中国的新城在更短的时间内，似乎遇到了更多、更复杂的发展问题。因此，对于中国当下众多面临困境的新城而言，「更新」已经不再是一个选项，而是一种必然。
它们的再出发，需要在发展战略上进行深刻的反思与更新，在发展路径上根据自身条件和城市需求进行审慎的选择与更新，在产业赛道上敢于进行前瞻性的布局与更新，在建设模式和后期运营上更加注重精细化、人本化和持续性的更新。
归根结底，新城的「更新」本身只是手段，其最终的目的，是重新找到与城市协同发展的最佳节奏，是在新的时代背景下，为城市整体的经济社会发展贡献自己独特的力量，而不是成为城市发展的「包袱」或「鸡肋」。
这条路注定不会平坦，但国际上的经验和教训，已经为新城更新提供了足够丰富的参考。
