临深片区（惠州惠城区）的房市现状

1、以上是惠州市惠城区2023年与2022年新房月度网签数据对比。

注意：2023年9月、10月的数据里面，有一个【德威江誉城】项目，突然打折（7折）促销，一周网签了117套，举城（的中介）哗然。

2、惠城是惠州市的主城区。与惠州临深的惠阳、大亚湾，临莞的仲恺，临广的龙门不同在于，惠州市的主要医疗、教育及行政资源，基本都集中在惠城。

3、2022年以前，惠阳、大亚湾等地，购房外地客占比超过70%，是典型的承接“深莞”外溢的区域。这种趋势一直蔓延到今年上半年3-4月份。到了五月份开始，这群外地购房者趋势性退潮，据一些楼盘营销负责人表示，目前深莞客户占比约在30-40%之间。

但比较抱歉，我并没有花时间精力统计惠阳、大亚湾的新房网签数据。

4、惠城由于是主城区，且距离深莞广都不算太远，高速发达，目前高铁站数量多（小小的惠城两个高铁站，一个火车站）。去年底到今年初（2022.9月到2023.4月），深莞广客户一度达到了45%左右。他们往往集中在惠城的南部新城、金山湖片区（靠近惠州南站）和江北北站新城区域（靠近惠州北站）。

许多惠城楼盘几乎是为他们量身定制的，譬如所谓金山湖片区，整个金山湖岛内，就一个商场，一所学校，基本没有医院，却是惠城区域的房价顶峰（目前新房备案价2.8万左右）。投资客哪有那么多时间关心关注区域状况，只看重了稀缺的“环岛”公园。

5、惠城区的居民中，二房及三房比例不低。三房及三房以上者大约在15%左右，二房占比约30%左右。而惠城的打工人员购买新房占比高达20%左右。

这部分很多是本地【投机性】需求。本地户口中很多人是抱着【反正不会亏】的心态购房，购房后无装修不出租，就是放着等升值。

而很多打工人购置的首套房，无非是做个【备选】：如以后长久留在惠城，则装修入住，如换工作离开，那么卖掉。本身也是抱着【反正不会亏】的心态。一般购房后也以毛坯形态出现。

6、基于上面提到的5，惠城的二手挂盘就很典型了：毛坯状态出现的房子占比高达80%。

如果认为带装修的只占20%，可以认为这部分业主大多是【改善型】客户，为了换房而卖的。

惠城二手挂盘量现在几个二手平台都不显示了。据我5月看到的数据，惠城二手房在2万套左右。原则上，现在会更多。

而二手里面有约15%左右中介并没有在平台上显示（基于部分中介垄断的房源）。

本人亲自看房过程中，遇到了2001年的别墅，2003年开盘的小区，里面居然还有毛坯房的。

这就TM离谱。

7、2022年底，惠城新房库存量约1.93万套。今年到10月16日，新增新房库存量约4297套。

如按9月的月度网签量计算，库存新房去化周期约61年。

你敢想这个新房供需比？？这还没有算二手房呢。

8、对以上7的分析，个人认为，惠城历史需求数据，很大部分是【投资】【投机】需求。这部分需求购买的房子，根本没有起到【居住】的作用。

而上涨的房价预期，将这部分本不该存在的需求引入了房市。他们造成的【供需失衡】，与房价互相促进。

这就TM离谱。

9、惠城已经在建、尚未完全竣工的新房约有2万多套（根据自然资源局的存量住宅用地信息公开数据推算）。

惠城尚未按计划开工（已经延迟了的）的新房约有3万多套。

按今年9月的网签数据，这部分房子陆续会在未来1-5年内建设投入市场。

你敢想这个供需情况？？？

10、18年到22年入市惠城房市的这群人，无论是刚需，还是投资投机需求，资产是真亏了。

22年3月新政后挂盘的二手房，大多是20年及21年购入的次新房。

本人特意看过几个片区：鹿江沥片区，马安片区，南部新城片区。房子是都卖出去了，装修（外墙有空调）的占比不到10%。

这就TM离谱。

11、今年惠城土拍4块地，流拍一块，两块被【城投】底价中标，就一块被企业底价中标。

全惠州市没有做统计，不过土拍数据见图。

就这样，惠州市政府还硬挺着不准房企降价，这就TM离谱。