17年租约未满，雷州汽修厂遭强拆，损失30万元谁买单？

图文/本报特别调查小组

【核心提示】

      2010年签订17年租约，足额缴纳租金至2027年，商户吴宏和在雷州市汽车修配厂的空地上自建仓库与铺面经营十余年。然而2025年5月，其名下三个仓库和一个铺面在未达成补偿协议的情况下被强行拆除，厂方却称“依法申请拆除”，商户则指控“违法强拆致30万损失”。这场持续多年的租赁纠纷，折射出国有资产管理、合同履行与商户权益保护的深层矛盾。

租约纠纷始末：从“空地租赁”到“强制拆除”

      2010年初，雷州商人吴宏和租赁雷州市汽车修配厂（下称“修配厂”）北门坡空地，双方签订《租赁合同书》，约定租期至2027年，年租金800元。吴宏和陆续自建484平方米铺面及多个仓库（之后又租赁了其他空地），用于经营。

      矛盾爆发点始于2016年：厂方将本属吴宏和的3米铺面转租他人，却未对其租金扣减。2023年，修配厂起诉吴宏和“欠租”，经法院调解后承诺支付2000元搬迁费，但厂方以“欠租”为由拒付。吴宏和称，其租金已缴至2027年，且厂方违约在先，“欠租”之说系借口。

2024年5月，修配厂单方面要求解除合同，仅对部分仓库补偿，剩余建筑未达成补偿协议。2025年5月21日，三个仓库和一个铺面遭强制拆除，吴宏和称损失30万元。

双方对峙：谁在违约？

厂方说法：

      雷州市国资公司工会负责人陈浩仁则回避实质问题，建议记者“向李冬降厂长了解具体情况”。

      修配厂现任厂长李冬降回应称："吴宏和要价过高导致协商失败，拆除是依法申请的执行行为。"但记者查询雷州市法院公开信息，未发现针对此案的强制执行裁定。

      此间一资深法律人士指出，即便租赁合同解除，对地上附着物的补偿也应遵循《民法典》第733条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，未经评估强拆涉嫌程序违法。

商户控诉：

      租金争议：吴宏和出示缴费凭证，强调租金已付至2027年，厂方未按合同保障使用权；

      补偿缺失：2024年厂方仅补偿两仓库，其余建筑未评估即强拆；

      程序违法：根据《行政强制法》，未达成补偿协议不得强拆，厂方行为涉嫌违法。

法律争议焦点

      此间一知名律师指出，若租约合法且租金已付，厂方单方解除合同需承担违约责任。即便土地用途调整，也需依《民法典》第533条协商变更或补偿。

      厂方称“依法拆除”，但未出示行政强制决定书。法律人士质疑：若未履行《国有土地上房屋征收与补偿条例》程序，强拆或属违法。

赔偿标准：

      吴宏和自建铺面属合法添附，厂方应按市场价补偿建筑成本及经营损失。目前厂方提出的2000元搬迁费与损失严重不符。

背后疑云：国有资产管理漏洞？

      记者在雷州市调查时发现，雷州市汽车修配厂作为老牌国企，土地资源处置存在多处争议：

      补偿不透明：为何仅部分建筑获补偿？其他租户是否遭遇类似对待？

      监管缺位：国资部门是否尽到督导职责？

商户困境与维权之路

      仓库及铺面遭到强拆后，吴宏和仓库建材、货物尽毁，经营陷入绝境。其要求：

      1.按实际损失赔偿建筑费、搬迁费、经营损失；

      2.追究违规强拆责任；

      3.公开修配厂土地处置全程。

      目前，吴宏和拟提起行政诉讼，但面对国企与地方行政压力，维权前景不明。

      此间一资深法律人士认为，在租赁合同未到期且无合法解除依据的情况下，强制拆除承租人铺面涉嫌违法。国有资产管理方应通过协商或司法途径解决纠纷，任何未经法定程序的强拆行为均需承担法律责任。本案中，雷州市汽车修配厂及关联方可能面临民事赔偿与行政追责的双重风险。

【记者手记】

      这起纠纷绝非个案。在城镇化与国有资产盘活进程中，如何平衡历史合同与新的规划需求？如何避免“以拆代管”侵害商户权益？雷州市相关部门需给出答案。

      截至发稿，雷州市政府办公室称已关注到该强拆是否合法性的舆情。吴宏和则准备提起行政赔偿诉讼，其代理律师估算总损失约30万元。这场始于15年前的租赁交易，最终演变成国有资产管理与市场主体权益保护的典型冲突，其处理结果或将影响当地营商环境评价。

法律人士：强制拆除租户未到期铺面是否违法？

      此间一资深法律人士认为在中国法律框架下，强制拆除租户未到期铺面的合法性需结合《民法典》《行政强制法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规综合判断。以下是关键法律规定及适用分析：

      一、强制拆除的法律前提

    1.合法解除租赁合同

      根据《民法典》第716条，出租人单方解除合同需符合以下情形之一：

      承租人未按约定支付租金（经催告合理期限仍不支付）；

      承租人擅自转租或改变用途；

      合同明确约定解除条件且条件已达成。

      本案疑点：若吴宏和已足额缴纳租金至2027年，且无其他违约行为，厂方单方解除合同缺乏依据。

    2.行政或司法强制执行程序

      若属国有土地收回或征收，应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条，先补偿后搬迁，禁止暴力强拆。

      若属民事纠纷，出租人需通过法院诉讼取得生效判决后，申请强制执行（《民事诉讼法》第251条），不得私自强拆。

      本案疑点：强拆前未发现法院强制执行裁定，程序合法性存疑。

    二、强制拆除的实体合法性要求

    1.补偿义务的履行

      根据《民法典》第733条，租赁物被征收或收回时，承租人有权就装修、扩建等损失获得补偿。

      若属国有资产处置，需依据《企业国有资产法》第47条履行评估和公开程序。

      本案争议：厂方未对吴宏和全部自建物业进行评估补偿，涉嫌侵犯财产权。

    2.比例原则与最小损害

      即使合法拆除，也应遵循《行政强制法》第5条，选择对当事人损害最小的方式。

      本案争议：未清点货物直接强拆，可能扩大损失。

    三、违法强拆的法律后果

    1.民事赔偿责任

      出租人违法强拆构成侵权，需赔偿承租人全部实际损失（《民法典》第1165条），包括：

      房屋重置费用；

      库存货物损失；

      停产停业损失等。

    2.行政或刑事责任

      若强拆由行政机关主导且程序违法，当事人可提起行政赔偿诉讼（《国家赔偿法》第4条）。

      若存在故意毁坏财物行为，可能触犯《刑法》第275条。

    四、本案法律风险提示

    1.厂方潜在违法点

      未证明合同解除的合法性；

      未履行补偿前置程序；

      强拆主体不明（若属政府行为需公示文书，若属企业行为则无权强拆）。

    2.吴宏和的维权路径

      提起民事诉讼要求确认强拆侵权并索赔；

      申请政府信息公开核查强拆审批档；

      若发现公职人员渎职，可向纪委监委举报。