象屿上海，又换一个“救火队长”

文/狗蛋分蛋

有消息称，鲍轶群已卸任象屿地产沪浙区域总经理职务，职位由象屿原江苏区域总经理吴杰接任。

媒体致电象屿地产核实，对方表示：鲍轶群并未从象屿离职，而是“升了”——目前调任总部，担任公司运营副总经理，主要负责投管工作。

不少人搞不清楚，鲍总这回算升还是算降。

在象屿内部，从区域总到公司业务副总，基本可以看成平级调任，不过，业内普遍认为，鲍轶群此次调岗，“降职使用”的味道更重一些。

打个比方，原本是朝廷的封疆大吏，统领一方军政，现在召回京，在户部当了个二把手，看起来离“权力中心”近了，实际上，“权力”小了。

鲍轶群是象屿新人，2024年初才加盟象屿地产。

加入象屿前，鲍轶群有近20年的地产从业经历，先后供职过绿地、上海城开、复兴集团、金地商置，几份工作都围绕上海，积累了很多环沪资源和操盘经验。

鲍轶群加盟时，象屿上海市场业绩出现滑坡，不少人认为，鲍总此行属于“临危受命”，主攻象屿上海两个薄弱点：拿地和品牌建设。

不过从结果上看，鲍轶群的加入并没有扭转颓势。

2024年，象屿地产在上海实现119.1亿元的销售额，相比2023年下滑了不止一半。

2024年全年，象屿地产在上海只拿到3宗地。

上海市场是象屿近年来最重要的业绩奶牛，销售额占比基本都在一半以上，2023年更是占到了近67%。

集团相当看重上海，为此专门把上海设立为“第二个大本营”，另一个是象屿的诞生地厦门。

一年3宗地，意味着只有3个项目，明显配不上“大本营”的定位。

今年更难，1-5月，象屿在上海只收获了一块地，还是高溢价拿地。

3月28日，上海第三批次供地，象屿地产以总价66.8亿，击败建发竞得闵行区紫竹科学园区组合地块，溢价率18.97%。

此前，一二批次供地，象屿颗粒无收。

2月20日上海首场土拍，放出了包括浦东、虹口、松江和奉贤在内的4宗“王炸地块”，土拍还没开始，象屿地产就已经蠢蠢欲动，连发招标公告。

最终，招标公告涉及的浦东杨思地块和奉贤新城地块，一个未参拍，一个没抢过龙湖，无奈陪跑。

我们在《至今思象屿，拿不下一块地》中聊过这事儿，当时有人表示：

其实象屿对这两块地根本兴趣不大，真正目标是后面的嘉定新城地块。

3月3日上海第二次土拍，嘉定新城地块上架，象屿确实参拍了，还拉上了“老搭档”天安集团组成联合体。

结果是，地块被招商蛇口拿下，象屿再度陪跑。

如果这么看，第三次土拍象屿甘愿顶着溢价拿地，也在情理之中了。

因为再不拿，上半年所剩机会就不多了。

事实上，今年1-5月，象屿地产在全国市场都没怎么拿地，上海这块甚至是独苗。

2021年，象屿全国拿地17宗，2022和2023年，拿地也都在8宗以上。

象屿地产今年的“安静”和前几年在土拍市场的“疯狂”，形成了鲜明反差。

什么原因呢？

不久前，象屿地产交出了2024年成绩单：

营业总收入314.64亿元，同比增加291.98%；

净利润20.17亿元，同比增加126.12%。

从行业角度看，2024年TOP50上市房企，营收同比增长的不到四成，归母净利润同比增长的不到三成，两项一起增的房企，只有两家。

如果简单对比，这业绩已经可以原地开香槟了。

但问题是不能这样简单对比。

象屿地产真正开始起势，是在2022年，当时头部房企普遍已经开始收缩。

大家都知道，房地产行业的收入确认，具有显著滞后性。因此，象屿地产2024年营收增长，主要源于2022~2023年的扩张。

2024年象屿地产表现难言乐观，将会反映在接下去两个财年。

去年全年，象屿地产全口径销售额279.9亿元，同比下降了34%，行业排名也从35位滑落至38位。

集团业绩下滑，其中最重要的原因，就是上海市场的乏力。

2024年象屿地产在上海全口径销售额腰斩，仅124.2亿元，排名也从第5，一下跌到了第14名。

出现这种情况，时任象屿地产浙沪地区一把手的鲍轶群，肯定是要背大锅的。

就在披露2024年报当天，象屿地产也发布一则巡查整改情况的通报，其中明确提到：

对于去化压力大，市场有效需求不足的区域，坚决暂停投资。

这代表着象屿地产近年来的拿地投拓政策，已经悄悄开始出现了一些变化——

从遍地开花，逐渐转向精细化。

今年年初，象屿地产组织架构调整，原本三大区域＋三大公司的模式，精简为三大区域：

以上海为主导的“沪浙区域”，以苏州南京为主导的“江苏区域”，以福州厦门为主导的“海西区域”。

调整后，天津公司、唐山公司并入“沪浙区域”，重庆公司并入“江苏区域”。

2024年，象屿地产销售项目主要集中在上海、苏州、福州，正好对应三个大区，有网友打趣：

现在的象屿地产，哪里有业绩，组织就在哪里。

有人说，2024年上海业绩下滑，也不能全怪鲍总，毕竟就像上文提到那样，房地产的成绩是有滞后性的。

象屿地产2024年的项目，不少是2023年以前的地，那时候象屿为了扩大盘子，拿了不少去化没那么容易的地块。

事实的确如此，不过这只能看作原因之一，鲍轶群在位期间主导的几个项目，成绩也没有达到市场预期。

2024年的三块地，对应三个项目——“金海汀雲台”成绩不错，不过是联合开发。

“苏河琹庐”4月23日一期开盘，截至5月，整体去化率75%。看着还不错，但是要知道，项目面对面的竞争对手“保利永兴里”，开盘就售罄，认购率247%，创了上海静安的年度纪录。

被寄予厚望的“天宸雅颂”，4月29日一期开盘，160套房源去化率仅为53%。

加上2025年前五个月只拿了一块地，象屿上海今年的整体成绩，肯定压力重重。

象屿地产的浙沪地区，说是浙沪，目前主要贡献业绩可以说只有上海一城。

组织架构调整后，天津加入，问题是在天津市场，象屿这几年没怎么拿地，目前，只有天安象屿智慧城、天安象屿筑湖花园等少数几个项目尾盘在售。

也就是说，天津并不能为浙沪区域今年的成绩，带来明显提升。

目前，象屿地产各区域里，增长最突出的是江苏区域，2023年时，象屿地产在苏州的权益销售位列第17位，到了2024年直接干到了TOP3。

时任江苏地区一把手的，正是此次接棒鲍轶群的吴杰。

当初鲍轶群是临危受命，如今的吴杰更像是“救火队长”。

在江苏做出成绩的吴杰，能不能顶住上海的压力，有待检验，而6月19日，即将开始上海第五次土拍，将是他要面对的第一个考验。