一个千亿民营地产商的900天自救

　　戈壁，山丘之后，还是山丘。

　　作 者丨一实

　　华商韬略出品丨ID：hstl8888

　　队伍中，编号0001的是53岁的林中，旭辉的创始人。摆在他眼前的路，共计137公里。

　　很漫长，以至于有足够的时间去品味痛觉。先是脚踝，然后是脚趾、小腿、膝盖、大腿。最终，完整的崩溃。

　　曾几何时，玄奘法师就是在这条路上，立下誓言——“若不至天竺，终不东归一步”。

　　这是2021年，林中第八次带队穿行戈壁。

　　三弟林峰，往年即便有伤，也会参与。“走过一次戈壁后，你会发现，无论前面是怎样的路，都会有勇气走下去。如果你不能飞，那就奔跑；如果不能奔跑，那就行走；如果不能行走，那就爬行。但无论做什么，都要保持向前。”

　　总有同事，达到终点后，抱着林中嗷嚎大哭。

　　“我们挑战烈日、挑战风沙、挑战戈壁，其实最根本的是在挑战自我。”

　　2022年，“行走”的仪式暂停，旭辉债务违约。

　　林中更忙了，沟通、延期、重组、致歉、路演、甩卖、转型。

　　他仍在“戈壁”上，这次走了900多个日夜。

　　2023年9月7日，旭辉在上海举行股东周年大会。这一年，董事会主席林中、董事会副主席林伟、行政总裁林峰，一起出现在线上会议。

　　彼时，林中正在为化债而频繁出差，而林峰的身体则亮起了红灯。

　　三兄弟共同参与，这是最后一届。

　　2023年11月30日，由于健康原因，林峰正式辞任旭辉控股的行政总裁。

　　有媒体提及，旭辉的债务和前途重压之下，林峰一度抑郁，并于2022年动过一次大手术。

　　至此，三兄弟在上海滩，已打拼了20年。

　　一切的原点，是在厦门。上世纪90年代初，林中毕业于厦门大学企业管理系。

　　在那个国家包分配的年代，他却毅然放弃“铁饭碗”，选择成为一家房地产公司的销售，“有些路，可能是一个窄门，但以后会越走越宽”。

　　1992年，24岁的林中在厦门创办了永升物业服务公司，最初帮开发商做销售代理，两年后进入地产开发领域，投入时代洪流。期间，二弟林伟加入公司，随林中一起踏入商海。

　　水深才能养大鱼。2000年，林中只在厦门和福州有项目，由于城市体量有限，厦门全市一年的销售额只有100亿元左右。

　　小时候，生活在闽北山城的林中，总是听到老人说，“要拼命，不认命”。

　　他决定——去上海。

　　此时，三弟林峰正在英国一流的老牌研究型大学——邓迪大学，攻读工商管理硕士学位。一年后，林峰毕业，加入旭辉，从营销、财务等条线一路历练，2008年起担任旭辉CEO。

　　三人的配合下，一切都算顺利。2012年，旭辉上市，登陆港股资本市场；2017年，旭辉跨入千亿元阵营，旗下业务逐步涵盖住宅及商业综合体开发、物业与城市服务、绿建科技、健康及养老等。

　　出险前，2021年，旭辉控股总资产4327亿元，营收1078.35亿元，利润为123亿元。

　　旭辉一直深耕一二线城市，专注高端开发。截至2021年末，旭辉总土储面积为5983万平方米，其中一二线占比达87%。

　　林中一直强调要走得快，更要“走得稳，走得远”。旭辉十分重视财务的稳健性，试图保持规模、负债率、利润率之间的平衡。

　　林峰也是一个稳健的人。2018年，万科首次在会场挂出“活下去”的横幅。而早在2017年9月，林峰就曾在媒体面前表示：“未来的房地产有机遇也有危险，所以我们争取成为活下去的那部分人。”

　　当时的他也一定没想到，活下去，会那么艰难。

　　洪流之下，地产公司的债务危机相继爆发。2021年，恒大许家印成立风险化解委员会；融创孙宏斌自掏腰包29亿，给公司无息贷款续命。

　　而旭辉，多挺了一年。2022年11月1日，旭辉公告，已暂停支付公司境外融资应付的本金和利息。

　　同一天，旭辉公告组织架构变化，开始瘦身。

　　此番调整，多个“中心”级别的机构，降为“部门”级。投资中心、产品中心被撤销，另有两个机构并入建管公司、运营中心。同时，人力、行政、总裁办、数字科技部，都被归入了新成立的综合管理中心。

　　林峰离开后，接棒旭辉控股总裁的，是51岁的汝海林。

　　汝海林毕业于同济大学及浙江大学，2011年加入旭辉，从上海旭辉项目总起步，仅用10年时间，成为地产板块负责人。2022年6月，汝海林被任命为旭辉集团董事长，工作重心主要在日常运营和保交付。

　　汝海林是个狠人。2019年，他的体重超标，多项指标不正常，医生告诫他再这样下去不行。于是，他开始减肥，每个月坚持走路一两百公里，同时控制饮食。

　　仅用两个月，汝海林瘦了50斤。

　　林中青睐于提拔内部人。旭辉中高层人才基本上70%内部培养，30%外部引进。

　　2019年的一则采访中，林中表示，“一个优秀的企业一定有自身造血功能的，在社会上招聘只是小头，大头是靠自己培养和提拔使用。”

　　为了在困境下留住队伍，林中早在2022年就采取行动。

　　2022年7月，旭辉推出股权激励方案，以2.51港元每股行权价格，向近300名中高管及业务专家授予3亿股期权。期权有效期内，被授予人在每股股价达到6港元时，即可行权。

　　三年寒冬中，旭辉核心团队建制基本完整。

　　这直接推进了债务问题解决。

　　2025年5月，旭辉CFO杨欣表示，近期与境内外股票及债券投资者交流公司近况，涵盖全球最大公募基金、香港对冲基金和欧洲价值型基金：

　　全球最大公募基金研判中国房地产周期已至底部，认为旭辉有望成为本轮行业出清后民企转型样本；欧洲价值型基金看好转股带来的估值修复与行业复苏双重利好，认可旭辉管理团队稳定性，已明确全额转股意向。

　　上海虹桥，中国地产公司的聚集地。

　　2017年，虹桥商务区管委会曾披露，在已入驻商务核心区的1000多家企业中，有将近100家国内排名靠前的地产开发企业总部，和上市公司区域总部。

　　其中，便包括旭辉。

　　2013年，林中出手21.44亿元，竞得虹桥商务区两个地块，土地总占地面积约为8.5万平方米。

　　林中看中了虹桥商务区交通的便利性，这里市内有轨道交通、四条高架、虹桥火车站、虹桥机场。他要在这块地皮上，建造自己的总部大楼——恒基旭辉中心。

　　2017年1月4日，旭辉乔迁。三弟林峰手拿毛笔，为舞狮点睛，大哥林中则为同事切起蛋糕，他一度动情的说，“岁月不居，天道酬勤。我们经历了坎坷、挫折和逆境，经历了拼搏、荣耀与喝彩。”

　　在虹桥，旭辉总部算是漂亮的一栋，交错式的外立面表达着中国古代园林中最重要的理念——“叠石理水”，其中，一楼被林中打造成“旭辉品牌馆”，记录了来时的路。

　　人生总是无常。债务危机之后，林中出售资产回血，总部也被搬上货架。

　　2023年初，旭辉计划以逾14亿元的价格，出售恒基旭辉中心。有媒体提及，他一度与华润等企业谈过此事，筛选买家。

　　同时，林中努力出售广州、石家庄、天津、南京等地的项目，退出部分合作项目股权，加快资产变现。

　　2023年12月，林中一个月内三度处置资产，分别出售了德州合作项目51%股权、天津铂悦融御项目、南京葛塘项目33%股权，累计回笼资金9.7亿元。

　　而且，都是割肉出场。3次交易，累计录得亏损上亿元。

　　即便如此，回笼的资金也是杯水车薪。截至2022年末，旭辉有息负债总额为1084.5亿元。2023年，旭辉有息负债总额压降15%，但仍为922.81亿元。

　　2025年5月12日，上海入夏，比往常提前了12天。

　　当天下午5点，林中举行境外重组债权人说明会。此次要重组的债务，总计本金68亿美元。

　　投资人结构非常复杂，包括境内外银行及银团、长线基金、短线基金、对冲基金等，促使境外债谈判难度很大。

　　至此，磋商已持续近三年。

　　历经多次调整，林中提出最新的方案——遵从“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，提供三大方向五大类选择。

　　林中是为数不多亲自下场化债的实控人。自2022年起，他频繁往返上海、香港两地，与金融机构、债权人代表商谈，一直在化债路上奔波。

　　57岁的林中在会上致歉，“我作为企业掌舵者，过去在规模扩张中未能把控好风险，让企业陷入困境，更让信任我们的伙伴承受压力。”

　　他也曾坦言，“没想到自己50多岁了，还得经历如此人生的变故和转折。”

　　庆幸的是，其境外债重组方案已获得近90%债权人支持，超过75%的法定门槛。

　　根据香港高等法院批准的时间表，债权人投票最终结果，预计在6月3日揭晓。

　　唐僧之所以是唐僧，不是因为经书，而是因为取经的路。

　　三年前，暴雨的前夜，林中对内发送了《致旭辉全体干部的一封信》。

　　任正非曾说过，“把活下来作为最主要纲领，把寒气传递给每个人。”林中深以为然，他要让每一个旭辉的干部，看清脚下的崎岖。

　　彼时，民营房企的销售额，仅为同期水平的一半。疫情反复、经济走弱、市场探底，出险房企交付风险频发。

　　另一方面，多地政府进一步收紧了监管资金的提取，旭辉当时账面有逾300亿现金，但绝大部分无法自行使用。

　　困境之下，林中提了三个要求，第一个是——保交楼。

　　大将汝海林调入集团后，除了负责日常运营，精力大多放在了“保交付”上。

　　2023年，旭辉交付新房近12万套，一度刷新纪录。

　　汝海林的业绩显然得到林中的认可，2023年11月末，他接替患病的三弟林峰，成为旭辉控股行政总裁。

　　近日的债权人会议上，林中提及，2022至2024年，旭辉累计交付了超27万套新房，整体交付率超95%。

　　这个数字比监管要求的86%，高出近10个百分点。

　　保交付的同时，林中竭尽气力地带领旭辉转型。

　　林中早就意识到，高负债、高杠杆、高周转模式已经转不动了，要转向“低负债、低风险、轻资产”的模式。

　　在他的规划里，最重要的就是要实现业务轻重结合，一方面，要重点投资深耕战略型城市；另一方面，要在其他城市大力拓展代建业务，和小股全操盘代建合作。

　　代建业务，被林中赋予了较大希望。

　　目前，旭辉代建业务的负责人，是刘冰洋。作为地产老将，刘冰洋曾在新鸿基、万科印力、旭辉商业任职。直到2022年，在林峰的建议下，刘冰洋接手主要负责代建业务的旭辉建管总裁。

　　这一次，刘冰洋觉得自己在创业。

　　陷入债务危机后，旭辉一度折损不少代建项目，但其专业和品质、经验和能力，为其积累了口碑，也令其更快恢复，并加快发展。

　　一个例子是，苏州一个项目，土地楼板价格很高，同期仁恒、龙湖、中海都有项目在售，业主委托方压力很大，一度想做200平方米以上的户型。

　　但旭辉建管认为，项目做成170、190、220平方米的户型会更有市场，刘冰洋判断，“这是能保证流速和相对高价格的合适面积段”。

　　业主同意了旭辉的建议，最终，项目超过预期。这也直接推进了下一轮合作。

　　类似的成功案例之下，旭辉代建得以快步发展。

　　2024年，旭辉建管以1588万平方米的新签约代建面积，位列全国榜单第二名。“有时候，感觉时不我待”，刘冰洋说。

　　近日，林中在债权人会上表示，作为少数重组前仍拥有百亿归母净资产的民企，旭辉可以通过重组收益确保净资产充足，规避资不抵债的风险，为未来发展奠定坚实的基础，完成境内外信用债重组也是旭辉活下来的前提。

　　目前，他仍在为此努力。

　　林中透露，活下来之后的旭辉，将聚焦三大核心业务板块，包括稳定的收租业务、高度聚焦自营开发业务、大力发展房地产资管业务。要“结合旭辉的优势长项，积极转型，学习美式开发商的成功经验，往铁狮门、黑石方向发展”。

　　根据公开信息，境内外大重组前，旭辉资产大于负债，2024年末股东权益超百亿元，公司权益后货值约为1300亿元，主要布局在北京、广州、成都、太原、重庆、武汉等重点城市。另外保有约460亿元估值的持有物业资产。

　　而截至同期，旭辉控股集团有息负债较峰值压缩超30%，降至866亿元。

　　2025年1月1日，林中像往常一样，给旭辉的同事们写了祝福。

　　他提及，“我们正身处黎明前最黑暗的时间，朝日的光芒就在前方。”

　　林中估算，走出来还需要2到3年的时间，“这就像走戈壁的第四天，已然身心俱疲，但绝不能放弃”。

　　漫天的黄沙，凛冽的风，疲惫之下，只能靠意志挪动着双腿。

　　一步、一步、再一步。

　　[1]《旭辉建管:我是谁？》经济观察报

　　[2]《虹桥遗梦》凤凰WEEKLY地产