深圳楼市会带动新一轮全国大行情吗?

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10月深圳楼市很火热,行情来的太快了,现在库存开始告急,已经出现新房无房可卖的抢房地步,很多开发商已经收回折扣。

这个事情你不需要怀疑了。因为确实抢房抢疯了。

也因此,最近问楼市的朋友忽然多了。

大家集中的问题有三个。

第一个就是问政策的。

现在深圳市场已经这么火热,上头会不会就不出政策了呢?

肯定会受影响,因为这背后存在博弈。其实越差,它给的条件就越好。

或者我们说的再直接一点,救市靠什么救,就靠有没有真金白金的政策出来。

所以现在的情况,其实有点像20、21年那一拨楼市行情。

那波行情就是钱还没给到位,然后也是深圳楼市着急忙慌的就火起来了,然后就后劲不足了。

但楼市和股市不一样。楼市一旦启动就像一个飞驰的火车,想要停下是需要时间的。所以楼市里面有三股力量相互交叉影响。分别是领涨、溢出、传导。

简单说就是先有领涨城市再有溢出效应,最后传导到周边城市,从一线到二线到三线传导下去。

通常会先有一个全国领头羊城市,然后各区域跟进一个领涨城市。

20年这一波行情,就是19年10月,从深圳作为全国领头羊城市开始,接着三个月之后溢出到东莞、广州、佛山。

很快,也就是前后脚,上海作为长三角的领头羊城市开始溢出到杭州、南京、宁波。

而福建地区就是从厦门开始,然后是福州、泉州,北方就是北京。而中西部就是成都为代表,后续传导到重庆。

那么在这个过程中你会发现什么呢?

就是这波行情启动的很猛,深圳差不多三个月就翻了一倍,后面就是出一次政策涨10%。但溢出的城市就没这么猛,政策一收紧,市场就趴了。最典型的就是广州一个行情稀稀拉拉走了快两年,佛山只有临广有点动静。

再往后就没了,所以中国绝大多数的城市都没有20年、21年这波行情的。

为什么呢?就是上面没给钱。因为没给钱都能涨成这样,给钱会怎样?

你看下面这个表就很清晰,就是2020年,因为这个疫情还给了点钱,然后从2021年开始财政对隐债开始监管收紧,然后这两年的财政扩张重心在缩减。直白一点就是21年、22年没给钱啊

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另外还有一点就是当时的背景是老美是量化宽松的阶段,国内还有点流动性,等到22年老美开始加息,流动性抽走了,这时候楼市才发现,玩了个空气,上头没给钱,还不断收紧。后面等着传导行情的众多二三线城市的兄弟们傻脸了,别着急结束啊,我还没涨呐,救救我啊!

我们一直讲一句话,房价上涨的原动力就是货币大放水,没有水资产价格你靠空气是抬不上去的。

你可以靠喊,靠领头羊城市,甚至靠溢出,会有那么几个城市涨,但是后面的这些小弟们是必须见到钱才能涨的。

更重要的事,如果后面的兄弟没跟上,这些涨过城市的资产价格是坐不实的。因为价格坐实是需要交易,但是后续的购买力跟不上了。小弟们房价7年没涨了。

我就问你,你父母把老家三套房都卖了,也给你凑不齐一线城市一套的首付,你还会在一线买房吗?

不会了。

都说一二线是三四线的抽水机,前提是你得有水才能抽啊。

所以我们现在其实又走到了2020年,这一波究竟是几个城市的狂欢呐,还是一场波澜壮阔的全国大行情,就看上面给不给钱了。

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目前看,今年救股市,保民生,保交楼,其实七八亿已经扔下去,但对我们的宏观经济影响不大,9月、10月的经济数据说明了一切。

所以楼市止跌和宏观经济回暖不是一回事。

那么现在深圳楼市迫不及待火成现在这样,上头会不会要再看看,很难说。

毕竟这几年究竟是什么情况,大家心里也都很清楚,就算这次还不给钱,还是深圳、广州、上海这些城市涨一涨,那结局就是一收就跌,价格坐不实的,不知道又要埋进去多少人了。

当然有人会说,楼市本来就是分化的啊,就核心这几个城市涨涨就算了。别的城市涨不涨的有啥关系。

关系很大啊!竭泽而渔后果很严重的。如果20、21年这样的行情敢连着来两次,下面的小弟们真的要被玩废了。

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当然现在还有一个变量,阿美大选结果是11月5日,人大会议是11月4日至8日在北京举行。二者时间点撞到了一起。必然不是偶然的。

人大会议之所以被关注,是10月12日的那个重要新闻发布会上,提出了“拟一次性增加较大规模债务限额,置换地方政府存量隐性债务”需要走程序,而这个程序就是这个会。

所以11月初,预期咱们会审议刺激方案,确认刺激规模。

如果“哈哈哈”当选,刺激规模可能会小一点。

如果是川普当选的话,刺激规模可能会偏大。原因就在于,川普的政策主张基本就是“小院高墙”、搞贸易壁垒。一旦他上台,我们的出口会受到打击。所以,必须用更大的刺激对冲他上台带来的悲观预期。 

换句话说,这样安排会议时间,已经暗示了我们有准备超预期刺激的方案。

如果是这样届时深圳的量升到一定的程度,会转化为价涨,然后传导到广州、上海、北京,继而进一步传导到二线核心城市。

但如果超预期刺激方案一般般,那楼市行情估计还要再震荡震荡。

结果如何,拭目以待吧!

以上为正文,来自米宅 -- 大白

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