棚改大招有用吗？

房票效果怎么样？我觉得不好说。为啥不好说？我们来捋一下之前房地产的资金链大家就明白了。

我们总说地方政府过于依赖土地财政，那么什么是土地财政？地方政府为啥要搞土地财政？要回答这个问题时间就得往回倒好几十年，最少也要到94年国家搞分税制说起，为了照顾财政金融专业知识有欠缺的同学，咱们就往简单了说。

土地财政说简单说就是政府用卖地赚的钱，来搞经济发展和为老百姓提供公共服务（财政就是理财，有收有支）。稍微复杂一下呢，这里面包括土地出让金、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税，还有契税、房产税、印花税、建筑企业所得税等等一系列政府税收。

地方政府之所以热衷搞土地财政，主要原因就是除了东南沿海的几个省之外大多数地方政府的其他财政收入相对较少，而土地财政的地方自主权又够大。由于国家对地方政府发债有严格的要求（需要大领导审批），同时规定地方政府不能向银行透支，所以土地财政成了地方政府增加财政收入的重要手段。

回到房地产项目上来说，政府想卖给开发商土地盖房，就必须得搞拆迁，因为随着这些年来城市化的不断推进，那种土地成本很低又适合盖楼的地方已经不多了。但是搞拆迁得有大量的资金才行，你让开发商垫资搞，他们的资金压力就会更大。所以拆迁平整土地这事就得由地方政府出钱。

而且地方政府对这事比开发商都着急，因为它需要出让土地才能获得更多的财政收入，然后才能行使其职能，才能给老百姓提供公共服务和产品嘛。

那么拆迁的钱从哪里来？

前面我们说了，地方政府不能向银行透支，发行地方债有受到严格控制，那怎么办？聪明的地方政府想到，规定地方政府不能发债、借款，那我成立一家和自己深度绑定的公司行不行？答案是：可以。

因为《预算法》只规定地方政府主体不能发债，而地方政府拥有的国资公司是可以的。于是各地就有了“xxx城市发展投资有限公司”，这些公司发行的就是“城投债”。

地方政府让当地城投公司发行债券向金融机构借款，然后举债搞拆迁，再把拆迁出来的土地卖给房地产开发商，房地产商盖好房子后卖给老百姓，地方政府拿着卖地所得的钱还给金融机构。这就形成了一个闭环，政府出让土地、城投公司搞贷款、开发商盖楼、老百姓买房、土地升值、再卖地、地方政府财政收入增加。

这里需要多说一句，就像土地财政的来源不只是土地出让金这一种收入一样，它的支出也不仅仅是搞拆迁，市政建设、工业园区、旅游项目，很多都是用的土地财政，所以要客观地看土地财政和城投债，去年银行理财跌破净值，因为很多理财投向了城投债，所以城投债也被骂惨了。

现在是一个什么样的情况，主要是房地产商开发的房子卖不掉，特别是三四线城市库存压力太大。这就导致我们说的闭环里少了一个环节，也就是说现在的很多房地产商和发行城投债的城投公司（背后是地方政府）欠了银行等金融机构一屁股债。资金得不到回笼，地方政府没法继续卖地，开发商也没法再拿地盖楼，地方政府也就没钱了。

前几天不是爆出贵州省"靠自己能力无法化债"的消息嘛，这里面就有大量的城投债。

其实从上面的资金链条里大家不难看出，不管是城投公司发债搞拆迁还开发商贷款盖楼，其中最后还给银行的钱里面增量的部分主要就是老百姓的购房款，没有购房款的加入，这个逻辑就形不成闭环。

所以，棚改的目的就是盘活老百姓手里的钱，只有这部分钱进入到开发房地产的逻辑里，逻辑才能成立。但是，现在的问题是普通人不买房，或者买不起房，如果地方政府搞房地产项目硬上马，结果就是城投债越来越高、房地产商贷款越来越多。

这也是又祭出棚改这个大招的原因。

棚改给房票的意思就是，避免拆迁户拿到拆迁款不买房，强制你拿着房票去购房。但是这里面也有一个问题，现在是房子库存量大与需求，老百姓拆了旧房买新房，大致相当于等量代换，而新房又是存量房，不盖新楼又没法卖地和继续开发。

到时候房地产商拿着房票找地方政府换钱，政府哪里有钱？再发城投债？这不成了恶性循环了嘛。如果普通百姓的买房意愿持续下降，以房票带动购房的逻辑也很难行得通。

现在来看，只有降价才能救房地产。但是，如果房子大幅度降价，第一个受到冲击的还真不一定是房地产商，麻烦最大的可能是银行，金融系统的安全会受威胁，这才是为什么死活不肯降价的首要原因。

最后，也就能回答为什么房子不好卖了，房价反而还涨了这个问题了。虽然很多地方房子库存很多，但是这并不影响一线城市核心区域的房子升值，原因也不复杂，主要是稀缺还有升值的空间，还有就是，目前富人们也没有太多其他投资渠道，能获得超过房产的投资回报。