楼市回暖，碧桂园不只“保交付”

开菠萝财经（kaiboluocaijing）原创

作者 | 金玙璠

编辑 | 艾小佳

2023年春节假期结束后，房地产市场迎来了“小阳春”。

“楼市真的回暖了”，一位头部房企的销售主管称，近期，北京、杭州、成都、南京、武汉、郑州等地有不少楼盘售楼处看房火热。多位房产经纪感叹，许久不见的购房者又回来了，热门楼盘重新出现了排队买房的景象。

2月以来，部分一二线城市的地产销售端感到了暖意：新房项目到访量明显增加，交易规模得到集中释放，交易价格同环比也有一定增长。

当下的全国楼市销售呈点状修复，复苏程度更是集中反映在头部房企的销售数据中。

克而瑞数据显示，1-2月，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%。中指研究院称，2月，TOP100房企单月销售额环比上升35.1%，同比增长28.5%，实现双增长。从累计销售额来看，今年前两月保利发展、万科、碧桂园销售额分别为638.29亿元、587.5亿元、468.6亿元
 （其中，碧桂园公布的为权益销售额数据）
 。

把时间拉回2021年-2022年，房地产行业经历了前所未有的行业性危机，疫情冲击下购房者信心受挫，房企销售萎靡，2021年下半年房地产市场全面下行，2022年出现了大面积企业暴雷。从地产危机到行业流动性的修复、楼市回暖，是哪些利好政策的催化及核心力量修复了受损的房地产行业？房企在现今的生存环境中活下来的关键是什么？本文将以头部房企为案例分析。

政策催化，楼市回暖

楼市逐步回暖的首要前提在于供给端，也就是房企的信心修复和生存环境的改善。这都离不开政策的支持。

2022年很长一段时间里，随着行业性危机蔓延，房企的融资端持续恶化。监管层就向市场明确释放了对优质民营房企合理融资需求的支持和鼓励。例如，2022年5月中旬，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企，就被监管机构选定进入示范性发债序列。

时间来到2022年末，监管层“三箭齐发”，发力供给侧，全面支持优质房企融资、“保交楼”进而“稳地产”的信号十分明确。

“第一支箭”银行信贷支持，金融十六条发布以来，金融机构也积极响应政府号召，给予优质房企支持。碧桂园、 龙湖、万科等成为多家银行合作对象。紧接着，交易商协会发文推出“第二支箭”，支持民营企业发债融资。“第三支箭”，证监会大力松绑上市房企的股权融资，此举有利于缓解房企偿债压力。

受“三箭齐发”利好，碧桂园获得了工商银行等10家银行总计逾3000亿元意向性综合授信支持。

境内融资渠道通畅以外，头部房企的境外融资渠道也开始“破冰”。据不完全统计，2022年底，碧桂园获得首笔内保外贷融资2.8亿美元、期限3年的银团贷款；今年1月，碧桂园又与中国民生银行香港分行订立融资协议，获得最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。

2023年开年以来，金融、住建等监管部门持续强调“保交楼、保民生、保稳定”仍是当前重任，旨在稳定市场预期，化解行业风险。今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企合理融资、改善负债情况。

近一年以来，利好政策的密集释放，短期来看，让头部房企的流动性和融资环境得到明显改善，长期而言，对市场信心修复、促进行业良性发展有积极作用。

买房人的信心回来了

楼市是否回温，从房价的变化可见一斑。国家统计局最新数据显示，2月份，一线城市新房价格同比环比均上涨，二三线城市新房价格环比上涨、同比降幅收窄。

房价环比上涨的城市数量明显增加。70个大中城市中，新房和二手房环比上涨城市分别有55个和40个，比1月分别增加19个和27个。

因此2月以来的楼市成交量加大，除了前期疫情管控积压的需求在春节后集中释放，本质原因是购房者的信心回来了。

让购房者信心加速回归的，除了供给侧释放的一系列宽松政策，还在于核心城市需求端的政策也在逐渐打开，楼市调控手段起作用了。

楼市调控工具箱中见效最快的手段有两个，分别是住房限购政策的松绑，以及房贷利率的下降。

2022年之前，我国有超过40个城市出台了力度不同的限购政策。继2022年中央层面政治局会议从4月“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”以来，多地从试探性松绑转向了全面松绑。例如四川成都、河南郑州调整了首付比例、缩小限购范围，河北秦皇岛和廊坊、广东佛山和东莞则是全面取消楼市限购令。据克尔瑞统计，2022年全年至少295省市出台595次房地产松绑政策，范围逐渐向核心城市扩展。

2023年以来，更多城市加入限购、限售政策松绑的行列，例如江苏扬州全面取消限购政策，江苏常州、广东惠州则是取消限售或缩短限售年限，另外，湖北武汉推出新政刺激居民买房、房企买地。

多地楼市在取消限购后重新燃起了火苗。举例来看，根据中指数据，佛山、东莞取消限购的后一周，新房销售套数分别较政策发布前一周上涨15.7%和15.4%。

楼市调控的另一只手，金融端住房信贷政策也在发挥作用。2022年5月央行宣布整体下调全国房贷利率以来，多地跟进，以刺激市场回暖。2023年2月，百城首套房贷的主流利率平均为4.04%，环比下降0.06%，创2019年以来新低。今年春节之后，更多二线城市的房贷利率已经下调至4%以下。

2月的楼市销售已经回温，3-4月一般是传统的楼市“小阳春”，因此常有“金三银四”之说，“5月以后，需求端政策的拉动效果将进一步显现”，有房地产行业人士预计。

头部房企更要稳

房地产市场的修复快与慢，更要看“优等生”的表现，也就是说，稳健经营的头部房企是重要力量。

在过去两年行业的整体下行中，房企之间的分化越来越显著，只有头部国央企和少数优质民企顶住了压力，长期维持稳健的财务水平，当行业回温，头部房企也率先感受到暖意，销售增速跑赢同行。

对于有意愿的购房者而言，在此时选择头部房企非常关键。如何判断一家房企是否优质、经营稳健，主要看两方面的标准。一方面， 购房者是否愿意掏钱买房，企业能否如期交付；另一方面，金融机构是否愿意借“便宜钱”给这家企业。

以碧桂园为例，据其披露的数据，2022年全年累计共实现权益合同销售金额3574.7亿元；权益合同销售建筑面积4451万平方米。同时在中国房地产企业销售业绩榜单上也能看到，权益销售额与权益销售面积排在第一的也都是碧桂园。在销售滑坡的2022年，碧桂园能稳住业绩第一的地位，实属不易。

进入2023年以来，碧桂园的单月销售额呈稳步增长态势。2月，实现权益合同销售金额约248.5亿元，环比增长12.9%。

保交付政策陆续出台的背景下，头部房企已把“保交付”作为标配。截至2023年3月，有超过70家房企对外披露了2022年交付情况，其中碧桂园以全年累计交付70万套的规模稳居行业第一，中国恒大和万科紧随其后，交付套数分别达到30.1万套和27.99万套。

作为交付榜单的第一名，碧桂园还带头推动了“交好楼”、“交房即交证”。

在交付前三个月，碧桂园要通过内部自检、质量初验、集团联合验收和第三方评估等方式进行多层次审核，保证“交好楼”。而“交房即交证”是指业主收楼的同时一手拿钥匙，一手拿房本。这要求项目达成交付的标准很高，除了得按照政府要求，及时落实竣工验收、批建手续、施工建设管理这些工作外，还得做好各类验收及办证等各环节的手续。

前文提到在疫情影响下，房企都在努力加大融资力度，融资成本的高低直接影响着房企的发展。2021年，碧桂园的综合融资成本为5.20%，在行业中属于“优等生”。据统计，90家主流上市房企的平均融资成本的均值为6.39%。截至目前，碧桂园还未出现任何违约或延迟支付本息的情况，保持了良好的信用记录。

当前，还有一部分潜在购房者在持币观望，如果行业流动性顺利修复，更多企业“保交楼”且“交好楼”，他们将会转化成强势购买力，带动楼市从当前的点状修复，更快进入到下半年的全面复苏轨道。