房地产税试点目的是促进市场平稳健康发展

关于房地产税在研究讨论论证多年后，改革终于有了实质性进展。日前，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定的颁布，意味着房地产税改革正式启动。

从世界历史来看，房地产税在稳定经济金融房地产市场方面起到了重要作用。历史上每一次经济金融出现波动，几乎都能找到土地以及土地上的房屋被恶意炒作成投资投机金融品而作乱的影子。早期市场经济国家中，自从开征房地产税以后，房地产在经济金融市场作乱作恶的程度大大下降，特别是房价被爆炒的现象下降到了最低程度。成熟市场经济体国家基本都已经开征房地产税税。房地产税在保持房地产市场平稳健康发展的重要性和作用是显而易见的。

中国征收房地产税情况要比欧美等国家复杂很多。土地所有制等机制体制的固有问题，城乡土地住房差异化较大、收入水平悬殊、住房对房地产市场影响迥异等，城市之间差异，老旧住房不同体制下的分配问题等。

最值得欣喜的是全国人大常委会充分发挥了智慧决策作用，快刀斩断麻，一举搬掉了挡在房地产税改革中的绊脚石，授权国务院开展房地产税试点的决定，虽然寥寥数语，但信息量巨大，解决了最复杂的问题，提出了最明确的方向和时间表，提供了最清晰的路径选择。而这些核心关键因素目的都聚焦在—促进房地产市场平稳健康发展。

《房地产税试点授权决定》剥离了最棘手的农村农民住房征收房地产税的问题，明确规定：不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；又剥离了“非居住用房地产”，这部分按照正在征收中的已有条例执行即可。这样的话，保护了农民住房不受房地产税的影响，又稳定了企业商业用房用地免受冲击，凸显中国决策层的远见与智慧。房地产税目标非常集中和明确了，剑指城市居住用房地产：土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

从试点的时间表安排上，更加体现促进房地产市场平稳健康发展的根本性目的。《房地产税试点授权决定》指出：本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见。“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细。”而国家财政部、税务总局将会联合起草试点办法草案。国务院法制办再统筹广泛征求意见后，由国务院下发执行。涉及部委、地方政府和国务院统揽。有专家分析，最长会在两年时间内完成试点的各项条例文件筹备工作。也就是说加上“试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算”，试点阶段至少需要7年左右，“需要继续授权的，可以提出相关意见”，如果仍然需要继续试点，那么时间会更长。

全国人大常委会在试点时间安排上如此智慧和谨慎，必将使得房地产税试点出台对于房地产市场的冲击降低到最小，给市场预留充分时间消化房地产泡沫和房地产金融风险，达到房地产市场供需均衡，价格合理。凸显决策层高超的智慧，切切实实促进房地产市场平稳健康发展的决心。

如何确定房地产税试点地区和城市呢？全国人大常委会给出了一个总原则和三条具体指导意见：按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。足以看出最高决策机构对试点地区确定工作的重视。促进房地产市场健康平稳发展，是试点第一要考虑的。因此，目前房价最高的城市地区应该纳入到房地产税试点之中，比如：北京、上海、深圳和广州四个一线城市。

有专家建议把海南纳入到房地产税试点中，我认为非常不合适。海南目前房地产市场已经很低迷，而且房价不高，况且这几年房地产调控力度大、效果好，但同时也已经影响到经济和自贸港建设的财力。如果再在海南试点房地产税或冲击过大，或将背离促进房地产市场健康平稳发展的目的，同时也会影响到自贸港建设的财力基础。

房地产税试点和免征面积与套数问题。试点期间税率宜低不宜高，不应该超过0.2%的税率。所谓试点就是具有探索性和实验性的目的。先试点，后立法；税率在试点阶段宜低不宜高，才能符合积极稳妥的要求和原则。

房地产税试点要充分考虑城市居民在上个世纪90年代已经老旧的房改分配住房、首套商品房、改善型住房和候鸟式过冬避暑等老龄化住房需求。试点阶段不妨大方一点：把房改房剔除在房地产税试点之外，然后首套商品房和改善型住房免征房地产税，老年人候鸟式住房按照老人福利用房免征房地产税。