房价的下一轮崩盘从哪里开始？

文：蔡垒磊

广州放开了所有的购房限制，接下来大概率会是深圳，然后是上海和北京。之前我说，上海是全国房价的桥头堡，差不多也是最后一个士兵——上海不崩，总有人还存有幻想。因此房价要进入下一轮大崩盘，就必须是以上海的全面放弃抵抗作为标志性事件。

上海为什么是桥头堡和最后一个士兵？因为全国人民都觉得“全国人民都想当上海人”，所以上海的房价在很多人的潜意识里，是有全国人口的购买力作为支撑的。即大家想的都是“只要上海放开限购，一切问题都会迎刃而解”，全国人民里难道还找不出这么点购买力？因此只要上海还没全面放开限购，就还有希望。但与此同时，如果上海放开了限购，短期火爆之后又再归于冷清呢？那就意味着彻底凉凉，届时人们的心理防线会被击溃，房价就会进入万劫不复。

上海进入崩盘也是必然的，只是时间问题，这里有一个非常重要的点被人们给忽略了，或者说人们看到了，但却并不十分清楚这件事的影响，那就是“老龄化”——不仅仅是上海，全中国都会被老龄化给击溃。

上海几乎是中国“有意义的城市”里，老龄化最严重的一个，60岁以上的老年人，占比近40%，这是个什么概念？再给你另外一个数据，上海的最低工资还是2700左右，但最低的社保缴费基数已经到了7400。按照这个基数，公司最低最低要给员工一个月交2500（你对比下最低工资看看），而员工至少也得拿出1300——这3800是什么？不是你未来可以拿到的钱，你可以理解为是供养当前老年人的“税”——不是上海想提到这个程度，是不这样就养不起这些老人了。

但这就直接造成了另一个数据，那就是上海在近些年，注销企业数年年排名全国第一。哪怕只算“净注销”，即注销数减去新增数，上海也排在前列，且在我说的“有意义的城市”里，依然排第一——什么东北之类的不能排里面，毕竟已经行将就木，连养老都等着吃统筹救济了。

企业都走了，不想在上海雇人了，一个很直接的原因，就是“无意义的支出”太大——我雇人给合理支出，是天经地义的；我这个钱给到员工本人，也是心甘情愿的，但雇的还是这个人，产出还是这么多，无意义剥削的部分占比越来越大，我是不愿意的。

而企业的大量撤离，对上海的就业率又是大大不利的——年轻人不仅找不到工作，就算找到工作，企业支出部分和个人到手部分差距的不断拉大，也会让企业和个人都不爽，都更有意愿撤离。而这又会对房租造成压力——很多人以为现在房租的不断下行，是趋势所致，他们从来没想过趋势是如何形成的——年轻人的可支配收入减少，才是核心；年轻人比例的不断减少，才是核心。而房租的下降，又会导致租售比的继续下行，从而导致二手房的挂牌量继续增加，最后这根弦就会到临界点，然后彻底崩盘。

所以千万不要小看老龄化，“超级老龄化”才是压垮上海房价的最后一根稻草。

现在是什么时期？钝刀割肉的下半场。接下来的主旋律依然是起起伏伏，救一救，弄点政策，打个强心针，就好一下，然后继续掉头向下，且每一次扎针的效果持续递减。直到上海的人口更老一点，人们的信心更差一点，首付比例更低一点，“快速弃房”的价格空间更小一点，潜在的接盘侠存量更少一点，就会达到临界点，然后会跟吃了泻药一样，一泻千里，在现在的价格基础上，再普遍腰斩。

再然后，土拍市场就几乎没了，都是银行国企政府自己跟自己玩，最后才会从房子的持有者身上，大收持有税——然后房价就会再砍一半——这时候年轻人就真能上车了。

有这么悲观吗？3年前我写完类似预测，很多人不信，但这跟我没有关系，人生是自己的，每个人都会用自己的钱去买单自己的决策。很多人现在还在吹，说哪里哪里出了地王，说新房价格没跌——拜托，新房跟你那房子是一回事儿吗？国家改了各种标准，目的就是要抢你的客户，你还傻呵呵的。可这批人抢完以后呢？年轻人越来越少，需求量越来越小，挂牌量越来越大，收入越来越低，就业市场越来越差——还扯什么房价呢？你今天刚买的房子，明天你自己都不会花这个钱去接盘了，你还指望谁来出这个价？

一个社会的房价，终究还是取决于供需，是要买的人多，还是要卖的人多的问题。而购买力这件事，取决于在那里生活的年轻人的支付能力——现在这批年轻人不仅工作不稳定，上岗率低，还要再被剥削一大块,去供养超大比例的已然几乎不产出社会价值了的人群，这个城市还有没有未来？至少短期内我看不到，房价就更是无从谈起了。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。