环沪的租赁市场，依然还在冬天

我们一直都在关注上海的租房市场，5月初刚统计了4月的租房情况

发现，哪怕是一室户这种比较坚挺的租赁产品，2024年4月的租金同比2023年4月，跌幅也在8.7%左右

如果上海都是如此

那么环沪的租金怎么样呢，会不会比上海跌更多

于是我们选取昆山作为环沪代表来一探究竟

之所以这么选，是因为2023年《上海大都市圈通勤报告》显示，昆山流入上海的通勤人数达到5.61万人

占环沪通勤8大市区县总通勤人数的60%

所以，仅从通勤人数及占比层面，昆山亦是名副其实的环沪第一城

为了看到真实的昆山租赁市场，我们来到现场

实地看了花桥镇13个小区/公寓的16套房，额外统计了昆山距离上海最近的1区4镇（昆山经济技术开发区、周市镇、陆家镇、千灯镇、淀山湖镇）的租赁情况

终于有了答案

01

昆山的房租跌幅，比上海更加夸张

我们统计的昆山1区5镇，都是邻沪板块

2024年5月租金水平，同比2023年5月租金水平，整体呈现明显下降趋势

下跌幅度大约在7.72%到13.57%的范围之间

其中跌幅最小和最大的，分别是开发区和千灯镇

不过这两个地区都有其自身的特殊性

昆山经济技术开发区跌幅最小，仅约7.72%

市调下来得知，该区租房群体相对其他环沪区、镇较为特殊

因为地处经济技术开发区，工作岗位相对多，常驻人口相对稳定

所以许多租客在一开始租房时，就签约较长时间，且退租较少，故而租房市场价格波动相对比较小

6个区镇里，下降幅度最大的要数千灯镇，同比跌幅高达13.57%

不过，千灯镇这个跌幅和其低租金有关，比如这套挂2400元/月的110㎡3房户型

图源贝壳找房

中介说，现在挂的2400元/月，其实是去年的租价，目前品相好的房子，大概2100元/月就能成交

这就意味着，即使月租比去年5月仅跌掉300元，跌幅也能达到12.5%

因为租金相对其他区、镇较低，所以降价幅度体现明显，故不具有普遍代表性

除去跌幅的最高值和最低值

能够基本代表昆山环沪板块整体租金跌幅的，应该是10%左右的均值

而令我没想到的是

地理位置距离上海最近的花桥镇

统计对比了2024年5月和2023年5月的租金，发现好多小区/公寓的租金竟然也都在下降

根据可统计小区/公寓的租金可以看到，花桥镇的租金平均降幅竟然达到约9.09%

其中租金降幅超过10%的，以商水商电没有天然气的公寓类型产品为主，比如光华糖果公元、嘉宸酒店公寓等

说实话，来到昆山市花桥镇地界的第一眼，我有点恍惚

这高楼林立、整洁明亮的样子，哪里像小镇该有的气质

而且距离上海仅有一河之隔

位于昆山花桥凯德都会新峰小区的居民，甚至可以步行约500-600m，就能到上海安亭地铁站通勤

距离上海这么近，我本能地以为，该小区的房租大概率不怎么会降，即使降也降不了多少

但即便地理位置这么优越，无论是1房、2房还是3房，凯德小区的房租平均降幅还是达到了约7.22%

中介带我看房时说，因为各种大厂裁员，花桥租房的人比以前少，所以市面上的房源就比以前多

平均每套房源都可以谈下来至少200-300元左右

这里不得不提一句的是，我看到了下面这张展示牌

现在，约95㎡的3房产品，总价已经降到180W，还无人问津

要知道，这个面积段的产品，2021年时成交价还在270w

一套房，两年时间降了接近100w，许多房东都快麻木了，只能边租边卖

中介们坦言，这种跌法让人心慌，关键是到现在都没看到底

看来，环沪租赁市场跌幅大，还只是市场的一个小切面

02

环沪租赁市场，不仅租金低这一个问题

当我以为租金全面下降已经很严重的时候，没想到还有更多更大的问题

环沪的租赁市场，还出现大量空置、出租周期很长的问题

在此之前，先给大家看一个震惊我的低租金案例

淀山湖镇50㎡的一室一厅，挂牌价才500元/月

图源链家

按理说一室户通常都很好租，而且是这么低的价格，正常一周内可以成交，没想到这套挂出来2周也没租掉

更要命的是，这种例子不是我挑出来的特例，而是普遍现象

如果说淀山湖镇比较偏才这样，那我们就看看环沪离上海最近的花桥

出租周期长的都能达到1个多月

图源贝壳找房

跌幅最小的开发区板块随便一看，也好多1个月前、2个月前的空置房源

图源链家

我们具体看了2房产品，发现2房的租出去更难

因为大多数2房租金已接近3房，性价比较低

比如花桥镇的启航社U世代，这套2房租金挂出来2500元/月，而3房的租金挂牌价才2700元/月

图源贝壳找房

仅仅比2房高出200元/月，就能多了1间房的居住功能

市场会怎么选，已经很明显，相似的价格大都选择3房，因为功能性更全，性价比更高

而且，如果租客群体是有娃夫妻，大多需要父母来帮忙带孩子，此时三房户型的空间功能更齐全，吸引力自然就比两房户型大很多

不过，环沪的房子也有好租一点的

比如这种租金1600-1800元/月的1房1厅1厨1卫

因为非常靠近11号线兆丰路地铁站，方便通勤，且房子品相过关

再加上花桥的租客群体多为打工的单身青年、情侣或小夫妻，一室户够用

所以成交周期和租金勉强坚挺，一般房源放出来一两周就能成交

品相好的房子，一周内成交的也不在少数

能够出租较快的公寓，优势也在于租金够低

据中介小姐姐说，很多公寓不仅租金比住宅更便宜，还没有中介费

有的只需每个月根据面积大小，额外交100-200元的管理费即可

而且公寓多是loft的形式，空间可能性多，房龄新且品质很好，所以更吸引客户

上图这套房源不仅满足2房的居住功能

还分为上下两层，既有客厅、阳台、厨房、餐厅，另外接近5m的挑高，阳台视野非常开阔

最重要的是，整租挂牌价才2700元/月，中介说2500元/月的价格应该就能谈下来

而且距离兆丰路地铁站仅仅300m左右，对于通勤上海的租客来说简直太友好了

要知道2500元的月租，在一站地铁之隔的上海

能找到的要么是合租，要么就是三四十年老房子

​03

现在到底还有哪些人在租环沪的房子

花桥镇的占地面积约85平方公里，和嘉定区的安亭镇差不多大

从这里出发，每日约六万通勤人会是什么盛况，我一开始并没有太具体的概念

但当我从花桥地铁站下车，看到这幅场景就明白了，切切实实被这海量的电瓶车震撼到

简直太疯狂了，一个地铁口的电瓶车，数量多到需要专门分区管理和设置停车点的程度

六万通勤人的双城生活状态，在这一台台电瓶车的双轮间，奔波向前

毫无疑问的是，环沪租房市场的主力军，就是沪昆通勤人

不仅仅因为这里的租金低，其实城市界面和生活环境也相当好

多坐两站地铁，就能享受有喷泉、有河道、绿化极好的小区环境

更低的价格还能享受窗明几净、更多房间、更加阔绰的家居空间

周末站在阳台外，就是一望无垠、特养眼的绿地

因为工作地和生活地的双城概念，心理上也更能体会到周末尽量远离工作的惬意

同时，昆山的物价也比上海低很多

比如一盘肉饺子，在昆山只需要10元就能解决

上海挣钱昆山花，不失为一种提高生活质量的好方法

令我惊讶的是，除了通勤的年轻人

我看房路上经过花桥中央公园时，还发现了另一波主力军——老年人

随机找叔叔阿姨聊了会儿天，才知道他们大都是从上海来昆山养老的

因为他们觉得昆山的物价水平相对上海更低，而且生态环境更宜人

所以很多叔叔阿姨选择出售或出租掉自己上海的房子，换到昆山生活

这里有青葱的大树、宜人的凉风、现代化的建筑

还有培植绿化的工人、说着上海话搞笑互怼的下棋爷叔、抱着孙子逛公园的上海阿姨

一派阳光洒落、和谐安适的生活场景

在昆山，无论是辛勤通勤降低花销的青年人，还是换掉上海房子选择来花桥养老的老年人，都是一波需求非常特殊的群体

而正是因为这波群体的存在，也让我们看到环沪更多的可能性

04

随着一线城市的逐渐放开

无论是买卖还是租赁，对环沪的冲击都很大

上海的整体租赁市场尚且不够乐观，况且受上海市场影响巨大的环沪

环沪不仅租金整体下降，出租周期也被拉长，而且出现巨量空置

中介的工作量也在下降

据中介朋友说以前几乎每天都要带看，现在一周带看2-3组已经算不少了

只是和上海几乎无缝衔接的花桥，情况相对好一点，因为和汽车产业尤其发达的嘉定安亭距离近

但也只是好那么一点点

不过，今年的毕业季快来了

环沪的租赁市场简直久旱盼甘霖

都在期盼这些新鲜血液的涌入能使市场活跃起来

数据来链家、贝壳、中介，仅供参考

以上为正文，来自晏可追